严厉调控之下商用性质公寓成投资新热点

　　突然而至的“新国八条”虽然引发新一轮观望,但发展商春节期间推出的各类优惠促销和楼盘活动,仍吸引不少市民出去看楼,广州并没有出现预料中的淡静一片;在通胀压力下,投资客们的看楼热情仍高,新快报记者采访发现,与住宅功能相近又不受“史上最严厉”的“三限”政策影响的商用性质公寓,成为今年春节楼市的一大投资热点。

　　很多公寓比节前好卖

　　大年初一、初二,新快报记者走马各楼盘时发现,春节楼市热度出人意料,一些有活动、促销力度较大的楼盘都吸引了不少看楼客,公寓盘新春期间普遍人气不俗,成为春节期间一大投资热点。不少公寓项目负责人透露,虽然春节时调高了价格,但因为配合了各种促销优惠,加上不受新政限制,卖得却比节前还要好。

　　在投资氛围向来最为火热的珠江新城,新快报记者发现,受“新国八条”打击,一些豪宅盘门可罗雀,有些楼盘甚至关门放假,但商用性质公寓却人气极旺。位于马场路上的公寓盘富力公园28,年初一、初二两天客流量都非常可观,楼盘推出的“一口价”单位年初一一大早就已卖得差不多,发展商后来不得不临时加推新单位应市,其他单位因为发展商春节期间推出了购房送10年管理费及豪宅契税等系列优惠,也吸引许多投资客入货。

　　通胀厉害只好去买房

　　年初二刚购买了一套90平方米公寓的陈先生向记者坦言:“通胀这么厉害,手头的钱不花出去就更不值钱,我家已有一套房,现在再买住宅首付至少要六成,还不如投资公寓实在!”

　　除珠江新城外,将销售中心设在正佳广场的正佳东方国际公寓,春节期间也吸引不少逛街的市民顺道看楼,销售人员表示感兴趣的都是投资客。在萝岗科学城,虽然返乡过年的新广州人众多,但春节期间在售的飞晟文汇广场·星寓和合景科汇金谷·领誉两个公寓盘却成为区内一大旺地。新快报记者发现来看楼的既有留守广州过年的新广州人,也有广州本地投资客,最受投资客欢迎的是中小户型,一些舒适的大户型产品也吸引自住客关注。在琶洲两岸,位于员村琶洲大桥脚的佳润临江上品和琶洲地铁站上盖的保利世贸公寓,春节期间看楼人气都大出发展商意料,有发展商表示:“原来计划初四才开门,没想到改到年初一启市,居然来的人也不少,年初一、初二都有成交。”

　　春节期间广州在售商用公寓项目

　　商用公寓名称 地址 均价(元/㎡)

　　富力公园28 珠江新城马场路 27000

　　合景科汇金谷·领誉 萝岗区科学大道与科珠路口 15800

　　飞晟文汇广场·星寓 萝岗开创大道荔虹二路 13000

　　正佳东方国际公寓 越秀环市东路 35000

　　保利世贸公寓 新港东琶洲地铁站C、D 出口 30000

　　佳润临江上品 天河临江大道科韵路口 22000-35000

　　三类公寓值得关注

　　1

　　有“靠山”的公寓

　　对普通投资客来说,选择配套有大型综合体项目的高端公寓风险将相对略低,投资更有保障。这类公寓往往周边云集超甲级写字楼、大型购物中心、会展中心、五星级酒店等高端商务物业,定位高、客源广,将给公寓的未来租赁带来更可观的稳定客源,而且还是中高端客源。虽然这类公寓的价格往往也很贵,但从投资风险看也更为稳妥。

　　2

　　带超豪装修公寓

　　近期新上市的公寓装修标准越来越豪华,动辄五六千元/平方米。专家指出,这种带超豪华装修的公寓将成未来一大趋势,对投资客来说,这类公寓交楼后就能马上出租,不但更省事,而且能更快有回报;另一方面,随着越来越多外资机构、公司的进驻,更多外籍高端人才进入广州,高端公寓需求将被进一步带动,带超豪装修的公寓将更有市场,未来出租率和租值都将更高,回报也相对更有保障。

　　3

　　CBD区公寓

　　珠江新城、琶洲等CBD区的公寓产品以及科学城核心区的公寓,新年价格仍将继续走高。珠江新城和琶洲这两大商务区域目前开发已近成熟,公寓供应量日少,因此也将更为矜贵。目前珠江新城最贵洋房叫价高达12万元/平方米,高端公寓市场增幅将更为诱人。科学城等新区随着中新知识城的动工和地铁六号线通车时间日近,区域发展也将更有潜力。

　　原因

　　几乎没有限制拉高商用物业需求

　　中原地产项目部总监黄韬表示,商用性质公寓热潮其实早从去年中就已开始出现,春节前出台的“新国八条”对住宅市场进行了更严厉的限制,进一步拉高了公寓市场的需求。“新国八条”不但将二套房贷首付比例提高到最低六成且利率上升至1.1倍,三套房全面停贷,而且“限购”程度更剧,已有两套房的本地户籍家庭和已有一套房的非本地户籍家庭都将不再允许新购住宅,自然把更多投资客推向商业市场。

　　与住宅市场相比,商用物业不限购、不限外、不限贷,贷款还能最高贷到五成,利率方面又与二套房贷一样,对投资客来说,当然更有吸引力。在众多商用物业中,商用性质公寓因为兼有住宅功能容易出租,自然成为投资客更热捧的“心头好”。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,虽然“新国八条”来袭,但去年以来推热楼市大涨的流动性过剩态势,至今仍没得到有效解决,大量热钱和普通老百姓手头的闲钱都缺乏更有吸引力的投资渠道,因此,尽管住宅“三限”政策更严,但楼市的投资氛围却仍很难快速降温,投资资金需要寻找出路,自然会转战到商用物业,特别是与住宅功能较为相近的商用公寓市场。

　　风险提示

　　投资公寓有利弊入市之前多权衡

　　●好处

　　宜商宜住,价格比商铺便宜

　　与写字楼和商铺通常只针对特定人群出租相比,公寓宜商宜住,既能租给白领、金领们居住,又因为能办工商登记,还能租给小企业办公,出租面更广更易租,投资风险相对小。另外,从投资和持有门槛上看,商用公寓整体上也比写字楼和商铺略低。目前价格最贵的珠江新城、琶洲、环市东等CBD区的商用公寓,单价大多在每平方米2万-3.8万元,而同区商铺每平方米单价高达8万-25万元,加上商铺都有守铺期,投资回报更慢,因此从整体上看,对资金实力不太高、投资经验也不是非常足的普通投资客来说,选择商用性质公寓可能会更为保险。

　　●弊端

　　租金低,管理费高,没有学位

　　与普通住宅相比,商用性质公寓投资和持有成本都更高,普通老百姓入市时应该更为谨慎。黎文江表示,从目前情况看,不少公寓盘去年价格涨得快,但租金涨幅却跟不上,其租金回报通常都只有3%-4%;从使用年限看,普通住宅有70年,但商用公寓只有40-50年,有的甚至只剩下20多年,投资回报期短,入市前更要多权衡;另外,商用性质公寓管理费通常比住宅要高得多,住宅通常是1.5-3元/平方米/月,个别豪宅4-5元/平方米/月,但商用公寓通常要4元-19元/平方米/月,如果租不出去,业主的成本就很高。黄韬也指出,商用性质公寓就算是在名校地段也没有名校学位,在保值上比同区住宅缺了一大利好,而且商用公寓通常由酒店或写字楼、商场用地改造,不能通煤气,水电也要用商业价,确实不宜长期居家,对日后出租也会有影响。