现在，爱尔兰政府的手中，既有天量的房子，也有天量的债务。

　　拯救爱尔兰的主权债务危机，已经成为欧盟的首要议题。在2010年11月28日他们公布了对爱尔兰的总额为850亿欧元的一揽子项目和欧洲稳定机制，在欧盟眼中，爱尔兰已经是个“重病号”。

　　爱尔兰经济奇迹曾经享誉欧洲。

　　但这个欧洲的明星国家，近来似乎已经沦落到和希腊、意大利、葡萄牙、西班牙难兄难弟的地步，成为声名狼藉的GIIPS中的一员。一度红火无比的房地产业也是一落千丈，被外界看成房地产泡沫的典型、拖累经济的“罪魁祸首”。

　　爱尔兰房地产业的发展，在繁荣盛世，遭遇了一场“意外事故”。这场事故应该如何看待，却不宜草率解读。

　　繁荣之途

　　西蒙·克里和其父亲培迪·克里曾是爱尔兰风头最盛的房地产开发商之一。在前几年爱尔兰房地产的繁荣时期，他们曾经从现在已经声名狼藉的盎格鲁爱尔兰银行贷款7亿爱尔兰镑，在爱尔兰四处收购高尔夫物业，修建酒店。

　　时至今日，克里父子已经欠债8亿，而盎格鲁爱尔兰银行已经被国有化。他们拥有的遍布都柏林的物业已经在爱尔兰国有资产管委会手中。

　　这个2009年成立的爱尔兰“国资委”，由一个前银行官员、两个会计师和政府官员构成，目前管理着数百栋原属于开发商的酒店、写字楼和度假村。他们正等待着，是不是还要接手这些开发商的个人财产。经济危机来袭，爱尔兰的银行落下了一堆房子，而爱尔兰政府为了防止银行破产，事实上被迫收购了这些银行，爱尔兰政府已经成为国内最大的房东。

　　在上世纪80年代末、90年代初，英特尔、微软、戴尔等美国公司开始纷纷登陆爱尔兰。他们除了看重爱尔兰受过良好教育的说英文的劳动力外，也是受到爱尔兰优惠的公司税的吸引。

　　“爱尔兰的问题是，‘凯尔特之虎’的神奇增长很大程度上是通过帮助美国避税实现的。”《纽约时报》在一篇文章中说道。爱尔兰政府将公司税减少到公司利润的12.5%，这让爱尔兰吸引了从计算机服务到制药巨头等几乎所有产业的公司。他们纷纷在爱尔兰登陆，利用在爱尔兰的分支来洗白利润，逃避国内的税收。有关专家认为，大约占爱尔兰国内生产总值的20％仅仅是这些公司的“利润周转”行为。

　　蜂拥而来的外国公司造就了爱尔兰经济的繁荣，这个国家的失业率长期接近于零。欧洲各国的青年人纷纷来到这个崛起的国度寻找工作机会，这个曾经大量向外移民的国家，突然成为吸引移民的熔炉。人口学家曾预测，到2030年，爱尔兰人口将达800万。大量的外企和新进的人口对建筑的需求也催动了房地产的发展。爱尔兰房地产伴着国家经济的起飞而兴盛起来。

　　值得注意的是，到了2001年前后，爱尔兰经济增长一度落到了5％以下，政府为了刺激经济，开始实施宽松的财政和货币政策。爱尔兰银行被看作为所有愿意盖房子和买房子的人提供贷款。时至今日，爱尔兰人提起当年，还会这么描述：获得贷款，就像买杯咖啡那样容易。

　　“虽然很多人将这波繁荣看做是本国竞争力、出口等多种因素导致的。但毫无疑问，政府投放的大量信贷和对金融机构的不加限制，是其重要原因。”一位爱尔兰金融界人士评论说。

　　爱尔兰加入欧元区让这种情况愈演愈烈。“欧元，对于其他国家来讲，是打了一针强心剂，对于爱尔兰，是已经非常繁荣的国家又打了一针兴奋剂。”一位欧洲财经专栏作家评论说。

　　在充沛的资金推动下，房地产也终于成为了一场全民的狂欢。更多的开发商开始投入到这场被信贷扩张推动的繁荣中去。报纸的房地产版面达到了50个版的厚厚一摞，开发商开始乘坐直升飞机出行，都柏林的天空上经常可以看到这样的黑鸟盘旋。

　　在1991年至2007年，爱尔兰的GDP增长达到了6.5％以上，在步履沉重的欧洲，可谓明星之国。在这个爱尔兰经济奇迹中，房地产提供了10％的GDP，也提供了13％的就业机会，可谓爱尔兰的“支柱产业”之一。

　　爱尔兰的GDP，从上世纪80年代的250亿，猛增到2008年的2670亿。爱尔兰人终于可以扬眉吐气对英国人说“我们的GDP比你们多”了。

　　事故来袭

　　但是，通货膨胀，成本的提高和过度的公共支出迅速地削弱了爱尔兰的竞争力，工作岗位开始离开了爱尔兰。2007年，伴随美国和英国两个主要贸易伙伴增长减速，爱尔兰奇迹演变成了危机。

　　一旦外部拉动停滞，这个房产内需极为有限的国家房地产也立即转向，爱尔兰的房价应声下跌，长期的宽松贷款给爱尔兰埋下的隐忧变成了现实。建筑业和银行业同时面临崩盘的危险。

　　盎格鲁爱尔兰银行这家昔日的“物业贷款专家”如今已经沦为金钱无底洞，现在看来它很可能被迫把所贷出欧元的近乎一半划为坏账。爱尔兰央行行长霍诺翰判断，救助这家银行最终将使政府耗资250亿镑（320亿美元）之多。相对国家的经济规模来说，盎格鲁爱尔兰银行将会远比苏格兰皇家银行和瑞士联合银行这样的银行更加无助。

　　作为一个出口导向型的经济体，保持资金流动的安全和顺畅，是爱尔兰经济模式得以存在的前提。因此，爱尔兰政府除了出手拯救银行系统外几乎没有什么选择。到了2010年9月，它已经为银行注入了450亿镑。虽然相比于美国的7000亿美元援助计划，这数字好像小巫见大巫，但爱尔兰的总人口只有440万，根据世界银行的计算，这些援助相当于爱尔兰国内生产总值的30％，欧盟官员认为，给爱尔兰的“紧急援助包裹”将最终达到1000亿镑，相当于2009年5月给希腊的援助数额。

　　据爱尔兰银行前经济学家大卫·麦克威廉姆斯估计，现在每个爱尔兰家庭都欠银行13200镑，爱尔兰的研究机构认为，房价从2006年的高点算起，已经跌掉了36％，很多爱尔兰人终其一生也难以还清贷款，而为他们盖房子的开发商，几乎已经全部破产。

　　到目前为止，爱尔兰政府有义务承担相当于爱尔兰GDP175%的亏损额，这已成为不可持续的负担。彼得森国际经济研究所的雅各布·克加德称：“如果爱尔兰银行倒下，爱尔兰政府也将倒下。”

　　持续的景气形成了过于乐观的预期，当外部拉动力出现急刹车的时候，过度的房地产开发债和抵押贷款，让银行业遭到重挫。为了拯救银行，又将爱尔兰政府拖入泥沼，场面终于变得不可收拾。

　　一位经济学家评论：“美国经济被次级债赶下了悬崖，希腊经济死于政府的无度开销。爱尔兰的毁灭之路就简单得多：漫不经心地贷出了过多的钱。”

　　爱尔兰高房价

　　在讲述爱尔兰房地产的发展故事外，看看这些年围绕房地产业的数字，可以更清晰看出这个国家房地产业的发展轨迹。

　　从上世纪80年代到90年代中期，爱尔兰的经济增长达到两位数，此间房地产每年完工数量平均为23000栋，之后，每年房地产开发的步伐明显加快，到2006年的时候，房地产完工数量已经达到了93000栋。

　　爱尔兰房价，也在国家经济出现问题的2007年3月出现了逆转，并且在当年的7月份出现同比的负增长。目前跌幅超过30%.在此之前，爱尔兰房价的增长也远远高过了所有经合组织成员国，从上世纪90年代中期到2006年，一直高居榜首，超出了第二名英国和第三名丹麦。从1992年到2006年，爱尔兰的新房价格上涨了300％以上。

　　除了新房以外，二手房的价格在这波房价上涨浪潮中更为突出，从1995年到2006年，爱尔兰新房价格以超过12％的速度上涨之时，二手房的上涨幅度几乎达到了新房的3倍。原因是新房和二手房两种产品相互并不能代替，新房往往更小和远离上班的地点，地段良好的二手房，从供应上看，更不具有弹性。当然，当市场局势逆转，二手房的跌幅也不比新房小。

　　欧盟的一份报告将爱尔兰的房价上涨归因于年轻人口的迅速增加、人均可支配收入的迅速增长、宽松的税收制度和投资性购买的推动。

　　爱尔兰房价的迅速上涨得益于其人均收入的迅速增加。从1996年到2006年，爱尔兰的人均收入增长率高达9.1％，远远高于欧盟十五国4％的平均增长率。这是爱尔兰房价上涨的重要推动力。

　　另一个可以解释的爱尔兰房地产市场强大需求的原因是外来年轻人口的大量增多。从1996年起，爱尔兰由于强劲的劳动力需求变成欧洲的人口净流入国家。从1997年到2006年，爱尔兰的入境移民数量占了人口增长的一半以上，大量的25－34岁人口（传统上被看做首次置业的主力军）的涌入，带来了强劲的住房需求。同时，由于爱尔兰的养老保险金并不高，大量人口出于对退休后的生计担心，购买房产出租用以将来的养老。

　　长期以来，爱尔兰宽松的货币政策造成持续通胀，实际利率为负，这也为购买房产提供了另外一个理由。在2000年间，爱尔兰的住房抵押贷款以25％的速度递增，从2003年占GDP的40％上升到2006年的65％，而2007年，爱尔兰的住房债务占GDP的81％，在欧洲处于最高的国家之一。而且，其国内81％的个人信用，全押在房产上。

　　在爱尔兰，关于房产的课税，比欧洲其他国家都更令房主满意。爱尔兰的住房抵押贷款的利息，可以用来减税。对于房产的持有，并不会根据房产的价值或租金课税，仅仅就房地产的资本增值征收一些税费。国际货币基金组织称，这种对资本持有和使用的低成本，也在一定程度上促进了房价的上涨。

　　值得观察的是，持续上涨的房价并未恶化爱尔兰的居民住房水平。爱尔兰的自有住房比例在75％以上，远远高于欧洲其他国家。在其300％的涨幅中，时至今日，欧盟对其的评估仍然认为，目前的房价仅有20％－40％“水分”。

　　虽然，其他国家的读者很容易把爱尔兰危机的起因归到“高房价”上，但在爱尔兰的故事中，高房价是结果而不是原因。

　　未定之天

　　屋漏偏逢连夜雨，正当爱尔兰在主权债务危机的泥沼中辗转反侧之时，惠誉国际信用评级有限公司（Fitch Ratings）又出来搅局，2010年12月9日，将其对爱尔兰的债信评级由A+连降三档，降至BBB+，仅较垃圾级别高三档。惠誉声明说，“爱尔兰的主权评级前景，与其当前享受的较高投资级评级不再相称。”

　　媒体总是乐于渲染坏消息。事实上，爱尔兰政府在10月以来频频放言不需要外部援助，他们仍然认为，在一个正常的金融市场内，它可以通过债务重组、借新偿旧的方式慢慢消化危机。所以，对外部援助一直半推半就。

　　爱尔兰虽然债务规模激增，但爱尔兰政府手中现金充裕，爱尔兰不会出现现金迅速断流的风险，爱尔兰政府手中的钱甚至足够明年使用。

　　在2010年5月份，欧洲政策制定者们大力宣传一项对希腊的1100亿欧元（1460亿美元）的应急措施并承诺为整个欧元区预备7500亿的储备金。他们取得了暂时性的成功：希腊政府的公债利率水平下降了，欧洲主权债务市场也平静了几个月之久。手握7500亿欧元储备的欧元区财政稳定机制这次也不会坐视爱尔兰危机的扩大。11月19日，欧盟、欧洲央行、国际货币基金组织在与爱尔兰政府协商之后，比爱尔兰还急切地向外界宣布将在接下来的一周内出台援助计划。

　　事实上，欧盟不敢掉以轻心，与其说是担心爱尔兰，不如说是，担心排在爱尔兰后面的西班牙、葡萄牙、意大利等国。爱尔兰在欧盟中一直是个好孩子。

　　爱尔兰政府在长期执政过程中，除了激进的货币政策和对银行疏于管理外，几乎无可指摘。

　　保守的爱尔兰人虽然在上世纪90年代以来实现了近10年的高速增长，但历届政府对政府赤字规模的控制都相当重视。2007年时的爱尔兰，财政赤字仅49亿欧元，约占GDP的2.9%.这和寅吃卯粮，无度透支酿成大祸的希腊完全不同。

　　为了拯救被房地产下行拖垮的银行，爱尔兰政府才任凭赤字规模占GDP的比例由2007年的2.9%暴涨至2010年的32%.但是，国际评级机构对爱尔兰的唱衰，外界对爱尔兰危机的惊恐情绪，让爱尔兰政府难再从容。11月11日，爱尔兰10年期国债收益率逼近9%，创下自欧元1999年诞生以来的最高水平，比欧元区信用等级最高的德国国债收益率高出近7个百分点。这意味着爱尔兰政府要再想从投资者手中融资，需要付出天价的成本。这是爱尔兰左思右想之后，终于同意接受援助的主要原因。

　　时至今日，爱尔兰政府的治理和商业环境指数仍然处于世界最前列，它的灵活的劳动力市场和良好的教育体系是欧洲最好的。

　　从1997年到2007年，爱尔兰的工资增幅几乎是欧元区其他国家的5倍。在债务爆发前，这个仅450余万人口的小国2009年人均GDP 4万美元左右，10年来吸引外资达2100亿欧元，社会福利开支比例超过了英国和法国，2007年福利指数为世界第11位。

　　在过去20多年间，爱尔兰人始终相信他们已经结束了贫困和退步的历史，成为欧洲大陆上空前繁荣的典范。这场和房地产有关的货币信贷事故，也许会让其更加成熟起来。

　　尽管房地产业受到巨大打击，但是爱尔兰跨国企业之都的地位没有受到实质性的威胁，爱尔兰五大银行借助商业流通复苏的前景也还算光明，只要繁荣的经济主体还在，房地产业的复苏潜力仍在。