2月1日，腊月二十九，没有主席杨国强的陪同，上任不到半年的碧桂园总裁莫斌只身赴港参加碧桂园业绩发布。

　　这是莫斌上任以来的首个年度业绩发布会，在整个业绩发布会中，莫斌提及最多的是未来碧桂园将注重吸纳优质的土地进行储备。与此前碧桂园更看重土地成本不同，莫斌在年度业绩发布会上更多地强调土地回报率。

　　“我们想拿更加优质的土地。”莫斌说。

　　碧桂园方面对本报表示：“集团的产品模式在转型过程当中，我们希望做一些优质的物业，改变人们对碧桂园产品廉价且利润低的印象。”这意味着，2011年，碧桂园将开始向房地产中高端市场转型。

　　批评

　　自碧桂园2007年上市成就当时中国最大市值的房地产企业之后，其所受的批评就一直没有停止。

　　最初，碧桂园上市期间，大规模的土地储备与快速开发模式很受资本市场好评，资本市场认为碧桂园在庞大土地储备的前提下，依然能够通过快速开发的模式维持财务健康。在以土地价值评估房地产上市公司市场价值的2007年，碧桂园土地储备加快速开发的模式几乎成为房地产上市公司规模效应带动资本效应的典型模式。

　　但随后，碧桂园的发展便不断遭遇批评，碧桂园除账面财务健康，其规模扩张速度和公司利润率均低于同行业水平。

　　“2007年，碧桂园上市之后超过万科成为国内最大市值的房地产上市公司，但三年之后，万科年销售金额已经超过千亿，而碧桂园却刚刚超过300亿，不但落后于万科、中海这样的老牌上市公司，亦落后于保利、恒大这样的新近上市公司。”有房地产中介机构对本报表示。

　　并非仅仅是规模效应的落后，在财务上利润的落后同样是资本市场批评碧桂园的重要原因。

　　碧桂园年报显示，2009年碧桂园全年毛利为46.5亿元，较2008年大幅下降33.8%，毛利率亦从2008年44.7%下降至2009年的26.4%。2月1日，碧桂园公布的2010年全年业绩，其毛利也仅为83.51亿元，虽较2009年有大幅增长，但对比2008年70.25亿元的毛利，却增幅不大。事实上，碧桂园2008年毛利已经较2007年有所下降。

　　资本市场对于碧桂园利润看弱的核心原因是碧桂园的开发模式，尽管碧桂园拥有大量的土地储备，但产品廉价，利润偏低，承担的市场风险较大。

　　碧桂园承认，2008年金融危机对集团影响甚大，但这种影响不仅在外部层面。

　　管理的冲突

　　杨国强在碧桂园2009年年报中承认，在自2007年开始的全国性扩张中，集团内部遇到问题，并在2009年强调改革。虽然杨国强并未在公开场合表述到底碧桂园遇到什么问题，有房地产业内人士对本报透露，碧桂园遇到的核心问题是总部与区域项目的管理权存在冲突。

　　2009年之前，碧桂园采取的是总部管理模式，即碧桂园主要负责人分管总部各职能部门，而各职能部门则直管项目公司，同时设立区域负责人进行协调。以碧桂园设计部门为例，碧桂园总部设计部门由杨国强直接领导，而该设计部门则直接指导各项目公司项目的前期设计及规划工作等等。

　　除此之外，碧桂园主要董事还负责碧桂园其他职能部门，例如杨二珠便主管碧桂园旗下负责工程建筑的腾跃建筑。

　　此种总部分权主管的职能部门模式导致的直接问题是，区域公司与职能部门主管者的协调出现严重问题：区域公司在无权的情况之下无法调动腾跃建筑，并督促其施工进度，在工程进度得不到保证的情况之下，杨国强不得不同意省外公司可采取公开招标的方式选择建筑单位，从而放弃了此前碧桂园坚持的全产业链模式，这也意味着碧桂园原有的成本控制能力开始失效。

　　此外，碧桂园区域公司在采购等环节上受制于总部且无法及时协调的情况在全国性扩张之后屡屡出现。

　　此类问题直接导致碧桂园在2008年和2009年的扩张过程中受到限制，直至2008年中期，为就近管理，碧桂园将战略重心重新调整回广东省，其在省外多个项目进展缓慢。这被碧桂园内部认为是其2009年之前落后于同行业公司的主要原因。

　　“我们现在在调整，区域公司将有更多的权力。”碧桂园方面对本报表示。

　　但事实上，新的管理模式则意味着权力的重新分配，有广州房地产业内人士对本报表示，原总裁崔建波离职与此相关。但其同时认为，崔建波离职之后，碧桂园新的权力分配开始趋于平衡。

　　产品转型

　　事实上，选择莫斌是杨国强在碧桂园转型过程中的另一重要考量。出身中建的莫斌自身的工程管理优势尚属其次，核心是莫斌与中建的良好关系。

　　“我们希望能够做一些好的项目，改变人们对碧桂园产品廉价且利润低的印象。”碧桂园方面对本报表示。

　　碧桂园的思路是在管理模式梳理清楚之后开始产品转型，核心为质量过硬的施工方和优质的土地储备，选择莫斌或许正是出于此类考量。

　　“在工程施工上，我们还是采取公开招标的方式决定施工方，但现在和中建的合作多一些，中建的施工能力是好的，会为我们的产品转型带来很多有利的东西。”碧桂园方面对本报表示。

　　另一层面，碧桂园的土地储备质量一直被业界质疑，王石曾对杨国强说，无法理解为何碧桂园要在安徽芜湖这类城市拿下三块大规模土地。但事实上，此前碧桂园对土地储备考虑的重点恰恰在于土地成本及规模，往往忽视土地质量，土地性价比不高。

　　一个简单的逻辑是在优质的土地上做优质项目才能够获得高利润，但碧桂园往往忽视土地利润而重视规模及开发速度，导致项目利润过低。

　　莫斌上任之后，似乎希望对此进行调整，2010年11月，碧桂园在杭州土地拍卖市场公开竞得一块占地面积6万平方米的土地，楼面地价超过6000元/平方米。此次土地储备行为与碧桂园传统作风相去甚远，土地价格大大超出碧桂园其他土地储备的平均成本，此外地块面积亦非碧桂园所追求的大规模，其三是进入了杭州这样的地价和房价均偏高的城市。

　　与之同时，碧桂园方面在杭州项目规划设计上亦非通过传统复制，通过快速的设计进而进入开发的短平快模式。碧桂园方面对本报表示，目前尚未有项目前期的任何信息，项目仍在规划设计当中。

　　莫斌在2月1日的业绩发布会上表示：针对土地储备“最重要的因素是土地的质量，然后是收益的比较”。

　　“也许碧桂园意识到，传统的土地储备模式和产品开发模式过于单一，且利润率影响上市公司形象，所以他们需要作出改变。”上述房地产业内人士对本报表示。