◎认房不认贷

　　认定该家庭目前名下实际拥有的房产,即“认房”。如果已将房产出售,不在该家庭名下了,就可再新购房。

　　◎只限“京籍”房产

　　此次限购措施中,针对的还是在京拥有的住房,如果符合条件的外地人在北京没有住房,就可以新购买一套。

　　◎户籍“连带”

　　居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的,视为本市户籍居民家庭。

　　◎连续纳税

　　外地户籍家庭需提供连续5年的社保或纳税证明,如果不连续是不能购房的。如果曾经因为换工作,中间落下一段的话,个税可以去税务部门办理补缴。

　　法治周末记者 郭素凡

　　某网站的BBS上贴出这样一则征婚广告:“男,央企,硕士,有北京市户口,具有优先购房权。”该男严肃且试探性地在帖子上问道:“这样的条件是不是很有优势？”

　　经过2月16日北京出台了落实“国八条”的楼市调控细则之后,北京市户口又被赋予了一项新的优先权。

　　2月16日下午,作为楼市调控“国八条”的落地政策,“京15条”出台。其实施细则与业界预期一样,比“国八条”更加严厉,核心内容之一就是限购。户口、已拥有的房产数量、5年以上的纳税证明成为在北京买房的标准。

　　政策一出,引发社会争议,尤其是针对外地人的限购条款,被质疑太过严苛。

　　“沉下心来讲,政策制定还是有它的逻辑的。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉《法治周末》记者:“政策考虑的是先保护最普通群众住房需求,遏制投机性需求,另一方面将加大各政策性、保障性住房建设。”

　　“京15条会有效遏制需求,逐渐将北京楼市的供需拉到差不多的水平上。”房地产业内人士沈浩说:“但对京城房地产商影响并不大,对购房需求者来说却有一棍子都打死的嫌疑,长久来说将影响北京的城市竞争力。”

　　政策的“一刀切”让人无奈,站在哪个角度看,都有哪个角度的道理。关键是,政策制定者如何小心厘定牵涉其中的不同群体的利益,“快刀”不一定斩得了“乱麻”。

　　新政严打过头

　　“在听说北京的新政以后,买房就于我如浮云了。”大学毕业后没能获得北京市户口的高小姐向记者哀叹道。已经在北京生活了将近9年、工作了将近5年,看着楼价节节攀升而焦虑的她,随着京15条的落地,却突然有了种“解脱的感觉”。“现在彻底不想买房的事儿了,中间换过两次工作,无法提供连续5年的缴税证明。”

　　京15条的严苛在这里可见一斑。按照细则要求,已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭,在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行;已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,均暂停在本市购房。

　　“住房的投资需求”这个概念在北京将会成为历史,SOHO中国董事长潘石屹评价说,“京15条”的实施将彻底消灭北京的住房投资需求,无论是用于长期出租的投资还是短期炒作。

　　政策对外地人限购带给需求的抑制效果也是明显的。数据显示,2011年1月,在北京购房的外地人,占比接近50%;2009年全年北京购置房产的户籍比例中,外地户籍超过本地人群,达到了55%;2010年因为政策对外地人群不能提供纳税、社保不得贷款的要求,使得55%这一比例有了明显的下调。

　　沈浩告诉《法治周末》记者,过去北京的高端住宅购买者大约50%都是外地人,中关村、回龙观地区有购房需求的外地人很多,新政将斩断这些人的梦想。

　　这项政策同样受到严打过头的质疑。北京房地产律师秦兵就认为“政策已经超出了抑制房价的目标,不但遏制了投机需求,也遏制了正常生活需求”,且“限制购买并不合法,剥夺了公民财产自由权利,而这项权利的剥夺需经全国人民代表大会审议通过”。

　　政策的逻辑

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,“京15条”的基本思路是一方面打压投资性需求,另一方面对自住型住房需求作出一些延缓。

　　正如楼建波所说,这套政策制定背后也有它的逻辑。

　　为何要将外地人在北京的工作年限提高到5年？楼建波解释,这是考虑到如果一个人来北京一年后就买房,恐怕非富即贵;但如果在北京工作5年后相当于在这里生根发芽,买房投机的可能性就变小,而且对困难的人来说,用5年的时间来付房子首付也是合理的。所以“京15条”对真正的居住需求非但没有抑制作用,也在某种程度上保护了低端需求。

　　与限购政策连在一起同行的,将是保障性住房建设,楼建波告诉《法治周末》记者,通过两个方向的共同努力,将楼市拉回到普通百姓还能够得到的范围。

　　据悉,北京市规定2011年国有建设用地供应计划,将优先保证保障性住房建设用地,确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上,各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。“十二五”期间北京市计划建设、收购各类保障性住房100万套,要比“十一五”翻一番。

　　对房产商影响有限

　　严苛的“京15条”,再加上此前多轮调控的累积效应,业内普遍认为北京新房市场将笼罩上一层观望情绪,持续低迷。

　　对政策反应更为敏感的二手房市场,已经禁不住寒风萧瑟起来。记者从北京市房地产交易管理网上获悉,2月17日零时北京楼市开始全面执行严格的限购政策,执行第一天,北京二手房住宅网签套数仅248套,一改16日抢搭末班车的疯狂成交局面,相比16日的2057套暴跌86.78%,是近半年来交易量的最低值。

　　不过,房价与政策效果显现仍然需要一段时间。政策出台3个月到两个季度后,交易面会下滑,房产商才会调整价格,沈浩告诉记者,从这个方面考虑,“京15条”政策延续至少要一年以上。

　　“京15条”的目标不是让房价绝对下降,只要房价增速放缓,就可以说政策目标实现。在实现控制房价的目标之前,政策应该会延续的,楼建波说。

　　面对直指房价的政策,房产商是否会迎来漫长寒冬？

　　“对房产商来说,问题不大。”沈浩回答,经过这几年的市场消化,北京新房的供应量已经开始逐年缩小,房子已经开始卖到大兴、通州。开发商在北京的投入产出比例变小,已经越来越多地向二三线城市布点。“一个城市的政策已经不能决定开发商的生存问题了。”

　　另外,虽然“京15条”打压了外地人的购房需求,但是北京本地的需求也足够维持开发商生存了。况且目前北京真实可销售的房子并不多,沈浩说。

　　在房价上,有项目资源的房产商预计会作出一些调整,但没项目的房产商恐怕会扛着不卖,沈浩分析,并且上市房企会对政策比较敏感,比如万科可能会调降价格,但小开发商升降价格可能性小。

　　影响北京长期竞争力

　　对供给方影响有限的“京15条”,对需求方的杀伤力是毋庸置疑的。

　　“据我所知,很多人在中关村那些小科技公司工作了多年,有的甚至自己做了小生意,其实根本无法拿出社保证明或者纳税证明,更别提连续5年的了。”沈浩感叹,看“中国硅谷”中关村熙熙攘攘的人群,北京未来给他们的恐怕将是更艰难的环境。

　　而就沈浩身边的同事们来说,他们是从全国各地招募或公司调集来的精英,“这些人拿着丰厚的报酬,呆在北京却买不到车,也买不到房”,长此以往必然要离开北京,这对北京城市的长期竞争力会有损害。

　　庞大的无法购房者被普遍认为将涌向租房市场。伟业我爱我家市场研究院预测,延迟购房计划的人群只能暂时转向租赁市场,等待纳税满5年后再出手买房,随着租赁市场需求的增加,将给今年租金的上涨带来一定压力。

　　而在另一方面,“京15条”遏制投机需求的有效执行,也依赖同样有力的监管。沈浩告诉记者,现在已经有中介公司答应可以办社保,如果这种造假的口子被撕开,最后将给市场带来恶性后果。