限购令的出台，改变了整个楼市：成交量锐减、开发商和中介蛰伏、有人为被限购发愁、有人手握珍贵的购买权而谨慎选择、有人改变了投资预期、做商业地产的开发商抖擞精神准备迎接“春天”……政策指挥棒下的众生相，可谓几家欢乐几家愁。限购令出台一周，各界都在密切关注这一最严厉调控造成的震动，已经在历次调控中屡屡出现的“成交量锐减”，仍然未能就“房价会不会降”给出明确答案。限购令这只靴子已经落地，但何时重新提起来，还要看政策的执行效果。　　全局

　　成交量至少跌一半 一些楼盘不降反涨

　　平均每天开出超过200张“房票”，这是南京市房产部门自限购令出台后增加的一份工作。根据南京市房屋产权市场处的统计，从2月20日到25日，南京全市有1300户家庭申请开具购房资格证明，1281户成功地拿到了证明。

　　一般来说，南京江南八区与江宁江北各占商品房成交量的半壁江山。从统计结果来看，开具“房票”的数量也大致相当，江南八区共开出553份证明，江宁、浦口和六合分别开出301份、227份和200份。

　　“房票”的有效期仅为5天，由此也可以大致推断，限购令后南京的住房日平均成交量近来仅为200多套，这个数字包含了新商品房和二手房，低迷的行情可见一斑。

　　根据网上房地产的统计，南京市今年1月份的新房成交套数为7188套，二手房成交套数为6378套，那么可以计算出来，平均每天的住宅成交量为438套。即使这1281张“房票”最后全部转化为成交，那么近一周的日均成交量也比上个月降低了一半以上。

　　成交量大降的背后，是依然坚挺的房价。昨天江北天润城新推出近200套房源，均价比此前上调了300—400元/平方米，其中部分房源的价格已经突破9000元的整数关；城北的旭日雅筑昨天新推房源的均价为9300元/平方米，也比先前的均价上涨300元。而先前抢跑的几家楼盘，价格都没有出现松动的迹象。位于下关的一家楼盘，上周虽然放出了大幅优惠的风声，但实际上推出的楼盘是毛坯房，而前期销售的则是精装修房，两者不具可比性，因此所谓的优惠有虚晃一枪之嫌。

　　至于二手房市场，限购令出台后的一周尚无准确的交易数据。不过南京地区的中介普遍表示，近一周来，虽然成交量锐减，但价格没有出现松动。

　　限购之后房租会不会涨得更厉害呢？这是人们的又一个担忧。事实上，伴随着限购令的出台，一些地段的房租的确开始上涨了，但满堂红市场部经理李宁对此却有不同理解，“春节后本来就是旺季，房屋租金价格上调很正常。”至于近来南京地区出现的租金大涨苗头，业内人士也表示，这多半是由于房主利用限购的特殊时期，以及有媒体预测租金大涨的背景下跟风涨价，“并不能代表全局”。

　　限购令对楼市全局的影响，现在作出判断还为时过早，但它对很多老百姓的生活却产生了实实在在的影响，观察限购令下他们的生活，或许对限购令威力的印象会来得更直观一些。

　　打工者老周：拿不到的“房票”

　　河南人老周来南京打工已经超过十个年头了。儿子会走路之后，老周夫妻俩就把儿子丢给老人，一起来宁打工。这些年，两人干过很多临时工，当过保洁员、保安、维修工，开过黑面的……现在，老周夫妻俩在海福巷、牌楼一带较偏僻的地方卖水果，生意还不错。

　　老周每年只有春节才会回家看望儿子，儿子的学业是他的一大心事。“儿子还有几年就要考大学了，我想把儿子接到南京来上学，让他将来考好点的大学。”

　　可户口是摆在老周面前最大的难题，如果孩子在南京不能落户，那么就无法在南京参加高考。买房是解决户口问题的一个好办法，但现在，买房也越来越遥远。

　　在南京打工的这些年，老周夫妇一直租住在城郊接合部的平房里。虽然这几年攒了点钱，但南京的房价让他感到吃不消。“我听说这边有的老房子不算很贵，本来想今年买个单室套的。”

　　限购令的出台让老周吃惊不小，他盯着报纸上的“对无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地家庭暂停售房”看了足有半个小时。“我就是一个自己给自己打工的，哪会有纳税证明啊？什么社保我也没听说过，这下我连买房的资格都没有了。”

　　记者多方打听得知，像老周这样无法提供纳税证明的外地人，在限购令下买房似乎只有一个解决途径：先到工商部门注册个体户的身份，接着以个体户的身份参加南京城镇职工养老保险。但即便所有手续办下来，老周还是得等，因为“社保缴纳证明”得1年或1年以上。他让孩子来宁上学的梦想，最快也是一年多以后的事了。“在南京呆了十来年，连南京话都会讲了，谁知道没资格在这儿买房，”老周狠狠地吸了口烟。

　26岁小伙：不买了，继续租吧

　　张磊在春节前就开始通过中介看房了，限购令一出，他也只能重做打算了。

　　张磊今年26岁，打算明年与相恋多年的女友结婚。既然婚姻大事已“尘埃落定”，这对小情侣就商量着买房。两个年轻人的家境都有些拮据，为了供他们上大学，两家都拿出了家里的大半积蓄。“我父母都是下岗工人，她家里也好不到哪里去。但为了买房，老人还是要赞助我们，心里挺酸的，虽然不想啃老，但实在是没办法……”张磊低着头说。“现在不是提倡梯级消费吗？我们也没打算买大房子，只要有个属于我们自己的窝就行了。”张磊和女友商量之后，决定在城东购买一套两室一厅的二手房，价格控制在70万左右。谁知道刚接触中介就被兜头泼了盆冷水：“70万想买两室一厅？不太现实吧？”不过张磊没有气馁，他告诉中介，自己拼拼凑凑只能拿出30万元钱，70万左右的目标不会变，哪怕是上世纪80年代的房龄也无所谓。中介带他们去马群和孝陵卫分别看过一次房，但张磊并不满意，“虽然价格达到我们预期了，但户型、环境太差，继续找吧。”

　　如果说限购令出台之前张磊还能不紧不慢地看房，那么现在，他的看房脚步一下子被中止了。

　　按照限购令的内容，张磊和女友并不属于被限购对象，他们大学就是在南京上的，户口在那时就已落入南京，毕业后也已在南京工作3年了。让他们改变主意的，是限购令后的连锁反应。

　　限购令中提到，“购买未满5年的二手房转卖，营业税转为全额征收”。中介告诉他，卖房人肯定会将税收转嫁给买房人，所以二手房价肯定还要涨上一截。张磊原本就属于那种得“跳起来摘桃子”的类型，现在自然就更吃力了。

　　更让张磊和女友心忧的是未来，“首次置业变得更加重要了，”

　　他分析说，只要有过购房记录的，都会受到限购令影响，专家说要珍惜首次置业机会，他和女友都认为很有道理。按照他们原先的设想，先买一套两室一厅的房子结婚，等生孩子时，手里应该会攒下一些钱了，再将这个小的换成三室的。限购令的出台，加大了二次置业的成本，每一次买房机会都变得格外重要。

　　张磊和女友做了一个艰难的决定：继续租房子，哪怕在租的房子里结婚也无所谓，直到可以买一套更大的房子，一步到位。当然，前提是“暂时”的限购令一直存在。

　　“现在股市还不错，先进去炒股吧，争取能早点买上房子。”张磊对未来依然乐观。

　　炒房者高彬：手里有房，心中不慌

　　对于过去几年房价的上涨，高彬并不感到意外，作为一名房价上涨的受益者，他觉得受益的原因是自己“看得清楚形势”。

　　高彬12年前大学毕业，来到一家房地产开发企业工作。“那时候房地产开发开始升温了，公司的效益不错，我也干劲十足。”高彬记得，当时公司里一些领导都手握几套房子，每次闲聊都会劝他买房子。刚开始高彬并没有把领导的劝告太当回事，毕竟领导经济宽裕，不需要像高彬那样为买房而到处筹钱。

　　高彬的爱人是一名公务员，收入虽然不高，却也相对稳定。两人在2003年贷款购买了第一套房子，然后结婚。一开始两人并没有什么理财的概念和计划，可高彬很快就敏锐地发现，房地产行业的春天已经来了。“房价当时已经涨了不少，当时南京人觉得江东门外就是郊区，但是从长远看，主城没地方了，必然要向外扩张。”

　　职业的便利让高彬能够抓住大多数人都没有意识到的机会。他动员妻子一起筹钱买房，妻子很不情愿地向父母伸手要钱。“丈人丈母娘说，你们不是有房子了吗？为什么还要买？为这事还跟她吵架，对我也很有意见。”高彬笑着回忆说。

　　两人在江东门附近花40万元买了一套三室两厅的房子，这花了他们当时能够动用的所有钱。“房价还要涨，我们要省钱买房子。”高彬这样劝说妻子。两人继续勒紧裤腰带，过着简朴的生活，在老同学们看来，他们应该“混得不错”，却很少穿像样的衣服，都觉得不可思议。

　　房地产市场日益火爆，等不少人意识到的时候，房价已经涨了不少。“还要涨。”高彬坚定地告诉妻子。他们通过内部认购的方式交了城南一套房子十多万元的首付，2007年这个楼盘开盘，他们马上转手，获利20万元。

　　丈人丈母娘早已对高彬刮目相看，只恨当初没找更多的亲戚朋友借钱。高彬在工作上顺风顺水，当上小领导的同时，买房卖房更是得心应手。事先通过内部认购买的房子，开盘后马上挂到二手房市场上转手，立即就能赚上一笔。“这样炒房虽然收益不会太大，但周转速度快，而且没有风险。”

　　前两年的房产调控，高彬没有太当回事，不过他已经开始收缩战线。“内部认购只存在于过去市场还不规范的时候，现在已经玩不转了，而且房价太高，调控越来越频繁，说明风险也越来越高。”

　　这两年，外来地产大鳄在南京的土地市场上呼风唤雨，不少南京本地房企纷纷处于拿不到地的尴尬状态，有的只能到外地发展。高彬也跟随公司到苏北发展。如今，他和妻子名下有4套房产，其中一套自住，另外3套空着。

　　谈到限购令，高彬觉得意义非同小可。“这说明炒房时代终结了。以后住宅市场将主要是自住需求，但从中长期看，房产还是增值保值的重要途径。现在南京这边房产税还没有出来，我那3套房子空着也没什么成本，就先空着吧。”高彬说他也在考虑还有什么更好的投资渠道，只有找到一个确定性更好的，他才会考虑变现部分房产。

　　中介小李：说不发愁那是装的

　　“说不发愁，那是好面子，装给别人看的。”中介业务员小李抽着烟，眉头紧锁。在他背后，两个同事同样叼着烟坐在电脑前，无精打采地在网上掼蛋。

　　小李在2009年前做过两年中介，后来有朋友拉他合伙做生意，加上觉得中介的确辛苦，就跟朋友一起“下水”。结果比较惨，不但没赚到钱，还“呛”着了。小李赔了1万多块就赶紧抽身离开，又回到中介公司做老本行。

　　这两年，房产调控政策频出，小李的工作也经历着过山车般的大起大落。“每一次政策刚下来的时候，我们都是没生意，然后过两个月又忙得喘不过气，都习惯了。”小李说，中介这个行当受政策影响太大，赚多赚少全看政策。

　　但今年的调控政策，让小李嗅到了与过去不同的味道。光是“二手房未满5年营业税全额征收”这条，就让小李叫苦不迭。“有个单子本来都签好了，这个政策下来，营业税突然就多了3万块，两边都说不肯交，后来这个单子没做成，我忙活半天一分钱没到手。”

　　而限购令出台的次日，小李在网上仔细浏览后陷入沉默，“之前一直有风声，我们都以为南京说不定会比较宽松，但是没想到还是比较厉害的，这下麻烦大了。”

　　限购令出来后，小李所在的门店经常一天都接不到一个客户，原有的几个挂牌客户，也取消了卖房计划，这让他心里更加没底，“情况比以前好像更严重”。

　　小李分析说，现在成交量清淡，营业税上去之后实际房价是涨了，卖家舍不得“降价”；买家当中有人被限购了，没有被限购的又不敢轻易出手，而且又希望调控之下能降价，两边僵持着就很难成交。限购令出台一周，小李自嘲说，不但没有做成一笔买卖，而且连“做成的希望都没看到”。

　　房子卖不成，小李最近做的都是租赁，但他说“做10笔租赁也顶不上卖一套房子”。限购令出台后，他总共做成了3笔租房生意，收到了2000元中介费，剔除上缴单位的，所剩不到千元。

　　“南京地区有规定，租房月租价格在1500元以下的，租方支付月租的一半作为中介费；1500元以上的，出租方也需要支付月租的一半作为中介费。”小李说，但是在现实中，他们几乎不可能收到出租方的那笔钱。限购令之后的这几次租赁成交时，小李打算向出租方收取中介费时，在小心翼翼之外又加了点哀求的口气：“你看，现在限购了，我们日子难过啊，你多少也要给点吧……”小李说，虽然不太可能收到钱，但每次他还得提。

　　开发商：步调不一 观望居多

　　在被称为史上最严调控政策的限购令面前，开发商心里怎么想？一周来，南京开发商表现不一，有的抢跑、有的涨价，更多的选择了就地卧倒，观望市场。

　　宏图上水园、上善居在靴子落地前就已抢跑，如果说这个动作还未能引起普遍关注的话，那么仁恒江湾城在2月18日的抢跑则引发了市场轰动。躬耕于南京市场多年，推出的楼盘几乎个个大卖的仁恒，是南京地产界的大佬，河西的仁恒江湾城一期开盘时曾经引发千人排队，仁恒江湾城二期也一度被视为河西乃至南京楼市的风向标。但就是这样一个王牌项目，却在2月18日下午拿到销售许可证后两个小时，就用电话通知客户抢购了。

　　当晚，仁恒江湾城4小时销售105套，再次证明了南京楼市高端市场的消费能力。不过也有人质疑：限购令是2月19日出台的，当晚卖掉的105套房子，仁恒的老业主大多都是多套房的拥有者，如果2月19日没有来得及鉴证，那还能顺利成交吗？

　　抢跑、热卖、质疑，在关注的目光中，开发商选择了低调。仁恒江湾城究竟有多少已经“卖出”的房子无法成交，至今仍是个谜。

　　同样低调的还有江北的天润城。不做宣传、低调涨价，是这家楼盘在新政后的做法。昨天，天润城推出不到200套房源。其中14街区均价8600元/平方米，12街区均价9000元/平方米。而这两个街区之前销售的均价分别是8300元和8600元。负责现场销售的杨经理否认“逆市涨价”的说法，她强调说，此次开盘的均价，是早已上报备案的价格，不存在限购令之后还要涨价的说法。

　　不过事实证明涨价有理。为了能拿到理想的房源，不少人前天就赶往售楼处去拿号，更有甚者，最早的甚至在24日夜间就来到现场排队。“这种形势下也不至于太好，我们只是正常销售罢了。”杨经理表示，限购令对他们也有影响，但影响不大，目前楼盘一切都是按部就班地销售。

　　而更多的楼盘在开春之后迟迟没有动静，对于客户的来电来访，那些曾经放风年后开盘的楼盘只是要求登记意向资料，对开盘时间却无法给出明确回答。一边就地卧倒观望，一边抓紧研究限购令后的对策，是众多开发商当下的姿态。

　　“其实限购也好，还是其他调控也好，对于开发公司来说实际上也是一种契机。因为此时能够提供一个更好的思考环境，让开发公司更多地从自身去思考问题，着力于把自己的品质做得更好，进而在有限制的条件下增强产品的竞争力，我认为这有利于行业的进步和企业的发展。”高科置业营销总监夏小虎的一席话得到了不少开发商的赞同。

　　前景

　　限购令让房价降还是涨？

　　复旦大学不动产研究中心主任尹伯成：房价不降政策就不会松

　　尹伯成认为，限购令的出台表明，中央对房价的打压已经下定决心，房价不下降，政策就不会松。他判断：首先是成交量萎缩，因为开发商不降价、购房者也不买账。经过几个月到半年甚至一年时间，开发商就挺住不了，开始促销打折或变相降价。不过他认为，开发商将能“撑很久”，估计这种情况要到3季度才会出现。“如果房价不适度下调，中央调控还会出台新政策，开发商识时务者为俊杰。”

　　南京工业大学天诚不动产研究中心副主任吴翔华：只会让房价涨得更厉害

　　“限购令表面上压缩了投资需求，但实际上恰恰相反：在投资者看来，限购的东西必然是稀缺的，不是能轻易买到的商品，既然不能轻易买到，那么投资者当然要追捧，这和人民币缓慢升值所带来的预期效果是一样的。”他说，拥有两套以上房子的房主很清楚自己如果卖掉一套就没有资格再买了，因此必然选择“惜售”，进而导致供应下降、价格上升的预期增加，“压缩需求面临的是限购令解除后的报复性反弹。”

　　中国房地产研究会副会长胡志刚：今年房价会先抑后扬

　　胡志刚表示，房地产市场在调控形势之下，将呈现前抑后扬的趋势。“限购令出台后，楼市肯定要下行一段时间；但从房地产行业本身来讲，它是有规律可循的，暂时的收缩不代表长远的收缩。”他认为，土地财政和货币流动过剩的原因，决定了房价仍将缓慢上涨，今年房价会呈现先抑后扬的态势。

　　南京大学不动产研究中心主任高波：限购令也在边走边看

　　高波认为，限购令出来后，南京部分楼盘将降价。“从国家确定的控制目标来看，让房价跑得比GDP和收入慢，这是比较理想的状态。”

　　高波说，从以往的调控中可以看到，总会有开发商支撑不住降价跑路，以降价换取现金的流动。而本次限购令加上此前已经出现的多项调控政策叠加，势必会起到抑制房价的作用。

　　但指望房价就此下降，高波并不赞同。“宏观经济依然保持高速增长，人民币缓慢升值都是上涨的动因。就南京而言，城市化进程加快、人口增加这些都决定了房价等资产价值将会上涨。所以综合来看，房价将面临震荡，总体可能还会有小幅微涨之势。”

　　高波表示，限购令是一种在非常时期采取的行政手段，何时解除，要看市场运行状况。“如果调控能达到预期目标，房价实现稳定，那么限购的禁令预计就将解除。而如果房价还是在大涨，那么不但不会放松，还会招致更严厉的措施出台。”

　　另外，地方政府已经将保障房建设以“军令状”的形式承担下来，高波认为这同样是平抑房价的积极因素。他表示，政府采取限购的非常措施遏制住房价，同时抓紧保障房建设，是在“打一个时间差”。等到今后保障房大量涌现，可以达到平抑房价的作用，限购令自然会消失。

　　小贴士

　　限购令重点

　　（六）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　（七）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

　　（九）对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。