“京十五条”发布未满月，北京房地产市场变化已经十分明显。据《中国经营报》记者了解，随着限购政策的出台，北京市场需求直接减少30%，而由此引发的投资方向性变化依然在发酵中。

　　相比一般的房子，套总价在300万~500万元之间的高端住宅表现出了较强的抗压性。

　　“京十五条”发布以后以外地人投资为主的高端住宅的交易大量减少。

　　最后的疯狂

　　亚豪机构数据显示，在“京十五条”发布前后的1月，北京市在售的81个报价超过40000元/平方米的住宅项目中，共有65个项目实现了成交，累计成交1321套，环比2010年12月增加了44.85%，成交金额达到81.54亿元，这在1月整体住宅市场成交量下滑近三成的情况下，显得十分突出。

　　根据对比，上述高端住宅的价格也普遍上涨，其中25个项目提高了对外报价，平均涨幅达到了15%，甚至有项目每平方米上涨了约1万元。报价提升后，单价超过8万元/平方米的顶级豪宅由8个增加至11个。

　　不过，按照亚豪机构营销总监韩乐的分析，1月份和2月份成交的高端住宅绝大多数只能算是“准豪宅”，在成交的1321套房子中，套总价在500万元以下的占了近60%，套总价在1000万元以上的有170套，而套总价在4000万元以上的顶级豪宅仅成交3套。

　　“最顶端的豪宅销售没有大的变化，而高单价、低总价的小户型高端住宅越来越受到市场的青睐。”韩乐对记者表示，从比重上来看，小户型高端住宅已经成为投资的重要方向。

　　根据亚豪机构的统计，虽说2月份300万元以上的高端住宅成交量占总成交量的26.2%，比1月份高出了3个百分点，过千万的豪宅也有96套成交，但在“京十五条”出台后至今，套总价在2000万元以上的豪宅依然是零成交，“我们监测的10多个项目都是一片萧条，市场非常低迷”。

　　业内人士对1月份乃至“限购令”出台后的2月份，高端房地产市场的“火爆”反映平淡。他们认为，由于2010年12月新的调控政策已经开始露头，加上对于通货膨胀的预期，以及重庆、上海的房产税试点的“恐慌”，因此赶在新政出台前“抢购”的意味很浓。

　　“在高端住宅市场，外地人的比重一直居高不下，从2009年以前的30%到现在的50%以上，增长速度非常快。”韩乐认为，由于主流客户是外地人，高端住宅市场会随着“限购令”的延续而更加低迷。

　　外来需求锐减

　　“按照我们的数据，‘京十五条’出台后，北京房地产需求直接被砍掉了30%。”中国某研究研究总监何田进一步证实了北京房地产市场中的“外来因素”。

　　据记者了解，在北京业内，高端住宅项目无论在园林设计还是在室内装修方面，大都定位于35~45岁之间的“新贵阶层”。3月1日，记者在位于南二环边的中海紫御公馆售楼中心看到，前来咨询的人全都是30岁出头的年轻人。该项目销售人员告诉记者，购买者中多数为外地人，以山西、东北人居多。

　　记者了解到，在北京高端住宅市场，扮演重要角色的也是来自上述地区。“应该说全国的富人都在北京买房子，尤其是2008年奥运会之后，但山西、内蒙古、东北、河北唐山等几个地区相对典型。”一位不愿意透露姓名的豪宅销售机构负责人告诉记者。

　　按照上述匿名人士的分析，目前被“限购令”直接砍掉的30%需求在高端住宅领域，尤其是顶级豪宅领域比例可能占到70%。

　　记者从中海紫御公馆了解到，7月即将开盘的户型以200平方米以上的大套为主，均价在42000~45000元之间。该项目售楼员告诉记者，购房者中以30~40岁的年轻人居多，外地人占比超过50%。