3月3日和3月5日，全国政协会议和全国人大会议开幕。

　　3月8日下午搜狐焦点特邀全国政协委员、江苏省人民政府参事室主任宋林飞，独家解读其与会提案，并就业内关注的房地产问题展开讨论，共同探讨中国房地产的发展方向。

　　时间：3月8日下午

　　嘉宾:全国政协委员、江苏省人民政府参事室主任宋林飞

　　以下为现场实录

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家上午好，欢迎收看本期风云对话两会特别栏目，在两会期间搜狐焦点也是特邀两会代表和委员作客解读提案的原委并就业内关注的房地产话题进行一些讨论，今天我们采访到的嘉宾是全国政协委员、江苏省人民政府参事室主任宋林飞老师，感谢宋老师在在百忙之中接受我们的访问。前两天温总理政府工作报告出来了，政府工作报告上面用很长的篇幅关注房地产这一块的话题，里面提到了几个问题，例如保障房的问题还有房地产调控的问题，不知道您对温总理的政府工作报告是一个什么样的看法？

　　【宋林飞】：应该说这次中央政府最重视的一次，去年房地产市场写了很长一大段，今年的篇幅又扩大了，以前讲到房地产市场简单的几句话，从去年开始就明确了政府要管保障性住房，今年把保障房重点明确了，公租房和廉租房，另外讲到稳定房价的问题，第三对地方政府要进行考核和问责，这三个方面应该说对当前房地产市场的健康稳定发展是重要的政策措施。

　　【主持人】：您这次在两会期间政府在去年整个一年对房地产市场进行了多次调控，包括一些政策的出台，应该说政府重视房地产的心这一年来都有所体现，您今年带到两会上的提案，您也是房地产方面的专家，我想知道您今年带来的提案是什么样的？

　　【宋林飞】：今年我的提案的题目是这样“建立房地产市场健康稳定发展的长效机制”，总理在政府工作报告里面就是房地产市场的调控长效机制。

　　【主持人】：您这个题目更加扩大了。

　　【宋林飞】：长效机制这个应该说也是政府关注的话题，也是网民全国民众都关注的，宏观调控往往是短期措施，短期措施有的可以长期发挥作用的比如保障性住房，今年和今后五年政府加大保障房建设，为以后的房地产市场稳定发展起重要的积极作用，但是有的宏观调控措施是不能长计划的是短期起作用的，这些短期起作用的也很重要。

　　【主持人】：大家比较关注最近的限购措施。

　　【宋林飞】：比如限购措施来说，能不能长期化，那么现在最起码是短期的，也是有区别的。房价过高的城市实施限购，及时限购有的城市拿出来的细则也不完全一样，有的是限第三套不准购买，有的可以买一套新房，还有户籍五年以上，还有纳税证明等等，对于特别是从其它城市过来的特别是一些农民工或者是农村出来创业的人等等他受到了一些限制。那么这些限购措施来说应该说对抑制需求有一定的作用，大家购房的需求不管你是自住的或者是投机性投资性的有一定的抑制作用。但是它也碰到一个问题，这种措施其实是并不公平，有的城市限有的城市不限，而且容易形成轮番上涨，你限了这个城市对房价有一定的抑制作用，到了二三线城市，其它的城市一看到那边去买了，资金向那边流动，这样那边的城市房价也会上来。还有一个这个不是长效机制，在国外少数国家也有这种限制限购的，也就是说不允许买很多的房，但是不限购的国家也有。

　　【主持人】：限购的国家是一个长期的机制？

　　【宋林飞】：它是长期的，所以要限购还是不限购应该有一个长期的机制，如果限还是不限应该说在不同的城市里面区别究竟怎么做，它应该有一个长期的规定，这样大家有一个稳定的预期，这是目前对限购应该说现在是一个短期的宏观调控措施，有的是今年一年起作用，有的城市讨论如果作用不显著要不要延期到明年。即使延期到明年它仍然是一个短期的措施，所以我就想考虑一些长效机制治本的，长期能够起作用的做一些制度性的安排，做一些重大的比如一些纠正，因为市场失灵市场扭曲，政府来解决这两个问题。市场扭曲性的比较突出的问题主要是价格上涨过快，市场失灵主要是很多个人和家庭买不起房，现在对于市场失灵问题应该说用保障性住房来解决这个思路比较简单也比较清晰，下面就是怎么去建。但是解决市场扭曲的问题，比如价格过快上涨，这个问题比较复杂，因为这个主要还是应该采取一些经济手段去处理，当然也配合一些行政措施。我这里的重点谈市场扭曲问题，市场扭曲政府要干预房地产市场怎么个干预法？第一个措施，既然房价抑制它过快上涨，房价怎么能够形成符合市场经济规律的一个价格形成机制，而且这种价格比较合理，这里面存在什么问题？目前存在三个问题。第一个问题，房地产市场目前要进行成本核算，成本核算的过程里面要考虑到把一些不合理的成本去掉，我现在认为在房地产开发的成本里面有三种因素并不合理，一种就是隐性支付，吃吃喝喝一般的请客送礼，一些不应该在正常房地产开发里面隐性的支付。第二，个人的消费。开发的管理层开发商等等，他们的消费往往都应该在税后，应该在得到利润以后支付，但是把它个人的消费都放到了成本里面支付。第三，根据我国目前的规定违背正常的交往，不是简单的请客送礼，贿赂性的，这样的成本成为转嫁性的成本转移到住房的价格里面转移到消费者身上去承担，这个实际上是不合理的。这种成本把不合理的成本去掉，成本合理化也有利于房价有所下降或者房价不容易上涨。另外一个因素哄抬房价，也就是说开发商跟推销商联合起来，推销商把房价同一级房源或者不同级房源都可以抬高房价，如果抬高房价就不太合理，因为它的成本是差不多的，没有太大的变化，结果售价明显提高，有人买他就提价，这个问题也是不合理的。第三种，有一种暴利，它的盈利空间比较大，因为房地产的行业利润在正常情况下在世界房地产行业里面一般是5%—7%，80年代包括90年代，因为90年代新世纪以后有的国家房地产过热以后它的利润空间也变得大一点，但是大一点以后也不是太高，太高以后因为得到暴利以后容易把房地产价格的泡沫做大，泡沫做大以后我们政府必须要挤压它把泡沫挤压掉，现在来说房价过高包括挤压房地产市场开发过热里面过高的利润，要控制它的利润。你有资本投入，你也有风险，所以你的房地产开发里面的利润应该有一定的回报，也可以较高，但是不能过高，过高以后对消费者不公平，因为我们在市场经济里面应该有两个反，一个是反垄断，反垄断就是开发商之间如果你垄断了对我不公平，所以我们要招牌挂大家公平竞争。第二种就是反暴利，反暴利的话我是开发商你是消费者，几个消费者向我买东西，我赚了很多钱，结果把你们生活里面消费的各种钱都交出来，对你们不公平。现在到目前为止房地产还是暴利行业，应该终结这种暴利时代，这样对消费者公平，因为购房的多数人还是为了自住，少数人还是为了炒房的。这种情况下开发的暴利挤压了消费者其它消费的支出，降低了他们的生活水平和生活质量。以前一个农民只要建一套房就给儿子娶个媳妇儿，一个农民一辈子的积蓄基本上建一个房。现在城市居民也基本这样了，把所有的钱拿来买个房钱也就没有了，这样反对暴利，这样有利于房地产市场抑制房价过快上涨。

　　【主持人】：您一直说房地产商的暴利很大，很多网友比较关注房地产商的暴利建房的暴利大概有多少？

　　【宋林飞】：我认为20%左右肯定是比较客观的，也有个别开发商自己在报纸上讲，当然这个也是说我曾经达到50%以上，但是我认为这样的楼盘好像还是比较少，一般来说全国性的大规模的调查情况来看，包括我们私下跟个别开发商了解来看，一般10%左右到30%左右这样的幅度，现在高的可以达到30%以上，一般来说20%以上还是有的。这样的回报还是较高的，目前的产业来说是最高的行业利润，20%以上的利润一般没有这个行业。太高了，因为它挤压了我们消费者而且作为消费者来说消费的总额太大，整个房价收入比比较高，我们现在衡量房价是不是合理，主要是房价收入比，也就是说买房需要花你多少年的收入，原来在发达国家一般是3：1左右房价收入比，3倍一年的收入。这段时间里面世界性的房地产上涨也是世界性的现象，现在房价收入比在世界上可能达到6—7之间比1，比以前提高，以前世界银行认为5：1五倍的话，五年总收入来买房的话基本上是极限了，不主张再超过就买，现在已经达到6以上，说明世界房地产的价格上涨，房价收入比迅速提高。我们国家大概在9：1左右，9倍，但是有的城市比如北京我认为不止了，这样对一个家庭来说负担太沉重，特别是新工作的等等要购一套自住房比较困难。如果利润空间压缩一下，那么房价收入比也就下来，如果土地价格下来一下也可能会下来。成本压缩一下房价也容易下来，这样几个控制以后使房价特别是对于中低收入者购买的普通商品房来说限制它的过快上涨，使得普通老百姓能够买得起房。

　　【主持人】：刚才提到土地的问题，您也在提案里面提到土地方面的问题，可能有些专家学者也好提到改革土地是抑制房价的根本，您觉得目前土地制度存在什么样的问题？

　　【宋林飞】：我认为土地供应商有三个问题，一个供应的方式，房地产市场搞土地审批，土地容易产生腐败，找领导批，而且也不太公平。为了体现公平招牌挂，这是一个进步，但是现在招牌挂又出现问题了，价高者得，本来也是合理的，但是现在各地的地王频现，这个地王价格非常高，高了以后就把周伟新的楼盘和二手房都抬高了。为什么价高者得本来是合理的，当时积极主张土地搞招牌挂，现在应该搞价格制更好一点。现在资金比较充分，特别是一些垄断性行业比如央企资金比较雄厚，它志在必得，不怕价高，就要这块地就是成功，认为现在房地产业的风险目前来说房地产市场的风险也不够大，这种情况下把土地的价格就越拍越高。价高者得的不一定得，要评估评估房价卖多少。

　　【主持人】：现在北京的土地出让方式除了价格方面还有配建公租房廉租房。

　　【宋林飞】：根据综合因素还有你用的建筑材料是不是节能环保等，用多种指标进行评估，而不是单一的因素，价格高就卖给谁，这样容易抬高土地价格越拍越高出现地王，这是土地的供应方式。第二个问题，土地财政。地方政府对土地出让金和土地的交易税等等一直比较依赖，有的地方财政土地出让金占到50%，依赖度大，叫你去当市长，价格高一点收入多一点，不是所有的市长动机不好，要搞地铁要搞公共基础设施要搞医院办教育，市长要发工资的，他发现我这个钱多一点能做更多的事，他想做事肯定是好的，但是做事事先有的是上面赋予他的，有的甚至自己想出来的，为老百姓多做点事，动机是好的，缺钱，怎么办？土地收入高钱就多。能不能改变对土地收入的过分依赖，就像有的跟我讲，不就是一块地吗，这块地出让之后能够得到收入，可以多做点事情。中央政府跟地方政府要在分成上面增加地方政府的分成，另外中央政府多承担一点保障房，这样地方政府扩大财政的余地空间，这样可以来搞保障性住房，可以搞基础设施等等，这样不用过度依赖土地出让金。这是对土地财政的问题。第三个问题，土地的供应。最近报纸上刚刚还在看报纸，有的地方政府就说了，如果说房价再抑制不住就减少土地供应，收紧地根，这样反而刺激房价上涨。土地供应少，商品房供应少，那需求大于供应，价格就会上来。应该适当增加一些土地供应，适当增加普通商品房的建设用地的供应。现在因为要搞保障性住房，如果总量指标土地指标这样，那必然挤压商品房特别是普通商品房，而且普通商品房的供应应该增加。另外，宏观调控出现一个问题，调控以后房价马上报复性反弹，现在我们担心这次力度很大，按下去了，把房价按下去了，水一放马上又抬高。这个现象现在全国的土地供应在09年负增长18.7%左右，接近19%，土地供应负增长以后供应不足，供应不足以后需求旺盛，那必然房价容易上涨，这样的调控应该适当增加用地供应，现在保障房用地能够保证了，但是不要过分挤压商品房的供应，如果过分挤压以后，以后的新的房源供应不足，那么以后的房价肯定还要上去。现在城市化还在加速过程里面，不断有人进入城市，也是消费刚性的需要住房，对土地供应方法供应量和地方对土地的过分依赖这三个方面同时解决，这样才能抑制地价过快上涨，而且增加商品房特别是普通商品住房的供应，抑制房价过快上涨。

　　【主持人】：从去年开始征房产税到今年上海、重庆开始试点，其实也算是解决地方政府对土地价格过分依赖的一个方式，不知道您对房产税方面推行试点是抱着什么样的看法或者什么样的期待？

　　【宋林飞】：现在总体来说我们的房地产税的税费，不但有税种还有一些税费，行政税收费等等，一般达到房地产开发和消费过程里面大概60多种。60多种左右的税费已经很多了，我觉得房地产开发如果完全按照目前税制执行不偷漏税的话，房地产开发里面的税费负担还是很沉重的。另外，消费者里面我们现在也在承受相当大的交易契税等等。另外在交易环节比如一人一套房卖了，现在有营业税又有个人所得税，如果房地产开发项目里面土地升值了还要有增值税等等，不但房屋土地拖的时间长了还要交土地增值税，这样来说在交易环节在开发交易环节里面的税已经挺高了。现在就是讨论的一个问题保有环节，我这个房屋使用过程里面和财富保有角度，从土地使用角度能不能再收税？在财富的保有过程里面住房的消费里面收一定的税应该说有一定的依据，土地的使用能不能收税？没有依据。90年代使用权已经出让了，在70年里面使用了这个土地就不能再用土地占用再收我税，但是我有一套房，这个房有一定的财富，平时我要消费它，能不能适当收点税？这个还是可以有一定的法理依据，房屋的消费税也有房屋的保有税，还有土地的使用税，土地使用税70年的问题不太好办，保有和消费是可以考虑的。那么现在的房地产税重大的税种的税老百姓都关心的，立法主体是全国人大，现在全国人大立法以后可以授权授权给地方政府具体制订细则来实施房地产的税收。现在房地产税的问题在保有环节、消费环节收增值税，现在的房产税一开始大家呼吁收物业税，现在为什么收房产税，物业税要全国人大立法，现在没有这个税种，增加一个新的税种要经过立法的，怎么办？找到一个已有的税种就是房产税，房产税全国人大授权之后决定的，自己住的不收税，但是拿来营业要收税。现在的房产税想依据它能不能修改，第三套房别墅都是消费保有，用房产税原来的规定延用必须要修改。上海都是在财富的保有消费环节里面征税，房产税可以向前推进，有它一定的道理，但是现在问题就是恐不授权，人大没有对房产税征收的对象、征收的范围、征收的税率目前为止营业税都没有统一的原则规则，所以恐不授权，地方搞细则，上海和重庆就各行其是各搞各的，达不到试点的目的。只有在统一的原则规定之后根据各地的情况来做，这样比较合理。房产税的问题对抑制炒房有一定的作用，对于房价的上涨也有一定的作用，但是限购也好房地产税收也好，能够完全把抑制房价完全寄托于它们身上也不现实。公民要投资房地产是他的合法权益不能阻止他，他有钱要买股票，他有钱要买套房你是不能限制他的，那么在这种情况下怎么办？要合理引导城市居民，有钱以后消费，你还有钱也可以投资房地产，怎么投资法？不要去炒，而是投资置业出租，这样一方面增加城市居民的财产性收入，有固定收入。第二，增加了租赁市场的房源。我们现在市场失灵，低收入者贫困家庭买不起房，中等收入里面暂时也买不起房，所以这种情况下搞廉租房低保家庭和中低收入，保障性住房五年大概有20%的城市家庭可以得到保障，80%的人还有买不起房子，美国60%多一点，他们次贷房之前要搞到65%，德国43%—45%左右的自住房，其它都租房，租房很宽上，不一定很小的才是租房。有的住就可以了，不管有没有产权，只要有的住，特别是女性租一套较好的可以，但是要买一套较好的对于女性来说非常困难。要引导城市居民合理消费合理投资，炒房不好，但是怎么抑制买房？不要老是毛坯房，毛坯房升值不大，装修房升值大，另外不能成为租赁市场的房源。我们要租得起房，租得到房，还有商品化的一块完全市场化的，这种租赁市场应该大力发展，最好在三到五年里面减免税，有的部门讨论能不能征税等等，以后租赁市场发展了，不能这样做，应该要减免鼓励老百姓把多余的住房拿出来出租，发展租赁市场，这样形成很好的房地产供应体系，中高低收入者都各得其所都有房子住。

　　【主持人】：今年2011年也是十二五的开局之年，两会召开之前每年两会都是整个国家不管是政策的风向标，现在两会过半，两会期间有没有看到房地产市场您觉得今年房地产市场会是什么样的走势，旺盛的购房需求还会不会再出现？

　　【宋林飞】：首先大家可以预期的就是保障性住房的政府投入包括利用社会资本投入加大，保障性住房建设的规模会大幅度提高，同时也开始供应，今年有一些家庭享受到保障性住房，这是一个可以预期的。另外，房价我认为力度通过现在加息限购房产税的试点还包括两会期间代表委员对抑制房价的呼声和一些建议，我认为包括我们的有关政府部门一直到总理对抑制房价还是决心应该说是前所未有的。我认为房价会有所下降，但是房地产市场防止两个问题，既要防止大起又要防止大落，反对大起主要是要挤它的泡沫，如果房地产价格过快回落对于已经拥有的房地产来说是财富的缩水，应该达到一个平衡点。但是适当的下降我认为对消费者有利，对于我们的挤压房地产市场的泡沫增加国家的经济安全减少风险应该说是一个重要的选择，对购房者来说也不要指望跌很多，有人说能不能跌30%以后再买跌20%以后再买，开发商的利润就10%—20%，指望它跌30%这个比较难，一般来说很难。而且现在开发商手上的资金链对于多数的开发商并不太紧张，但是半年以后情况完全不一样，自有资本金不是所有的开发商都是充足的，有的现金流不太紧张，资金不算很紧张的时候，从前期宏观调控开发商它的资金链是较为宽松的一年，宏观调控可能时间要稍微长一点，稍微长一点以后去年宏观调控以后下半年反弹，今年下大力度，以前的宏观调控不是一年两年，03年就一年，05年、06年两年，两年以后效果不太显著，这次已经是今年一年，如果今年做下来是两年，这次的宏观调控可能两年也可能三年，就看今年的效果怎么样。合理的理性的回归，我们消费者投资者都理性找到平稳的价格，使消费市场继续旺起来，投资仍然有投资的钱，消费信心投资信心都有，这样房地产市场还是能够稳定地发展，因为房地产业的发展是老百姓改善生活的重要途径，同时又是很多投资者得到回报，增加财政收入，政府可以给老百姓做更多的基础设施，提供更多的公共服务，出让金10%要投到保障性住房里面去，所以房地产业应该说是带来中国经济繁荣的一个重要的产业，也是带来城市居民财产性收入的一个来源。大家应该珍惜这个市场，看好这个市场，但是市场里面的扭曲和市场里面的失灵政府也必须加大干预，这些才是一个负责任的政府。

　　【主持人】：非常谢谢宋老师给我们介绍了这么多关于房地产方面的预期给网友进行分享和预测，非常感谢宋老师，今天的两会访谈风云对话就到这里，接下来我们还会继续请到两会委员光临我们的访谈节目。