作为率先遭遇房产税、限购等重磅调控措施重压的上海楼市，率先开始有些挺不住了，上海的成交均价带头明显下跌。

　　公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上海房价持续下滑，并于3月第一周跌破2万元关口。不过，再仔细研读出现成交价下跌的近几周数据可以发现，是大量低价楼盘占成交主力、高价楼盘成交寥寥形成了这种虚跌结果。

　　上海率先挺不住

　　最新数据显示，上周上海全市商品住宅成交均价19216元/平方米，环比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房价再度跌回到去年4·17新政之后的水平。

　　成交均价大幅下调的前兆，则是今年春节后的大部分时间里，市场供应量持续萎缩。

　　供需低迷的主要原因是，2月很多拿预售证的楼盘并没有真正开盘，所以也就没有新的楼盘再去审请预售许可证；而没有新盘上市也就没有成交。

　　作为市场胶着低迷时期的明显特征，伴随市场供应量迅速萎缩，市场格局也随之被悄然出现的个人楼盘降价促销所打破，掀开低迷楼市的第二个阶段。

　　市场上的表现也印证了房价大幅回调的情况。3月5日，位于上海普陀区的陕西北路1688推出20套优惠21—30万的婚房。据了解，这批面积在55-74平方米左右的房源，之前售价高达4.5-5万元，如今报价降到4-4.5万之后又有21-30万元的优惠，实际成交价降至3.7-4.2万元之间，与最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上海康桥的中海御景熙岸开盘，实际让利空间达20%，开盘当天还推出了若干优惠。

　　分析师薛建雄认为，新一轮调控后的房价底部已现，多数开发商可能视市场情况调整价格推盘，这意味着短期内会有更多楼盘降价或压低预期售价推盘。

　　类似的跌势在二手房市场似乎来得更早。来自汉宇地产市场研究部的数据显示，虽然过去的2月份上海二手房的成交量与往年相比表现比较稳健，但成交单价却出现显著下滑。

　　2月份全市二手房成交均价为14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，这也是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。

　　虚跌之后是什么？

　　成交结构是上海最近成交均价下跌的主要原因，而非个体楼盘实际销售价格的整体下调。

　　例如在上周末，上海仅1外地盘入市，上海市场周末零开盘持续4周，而这个入市的外地楼盘预计均价仅7600元/平方米。

　　与此同时，高价楼盘的供应量、成交量迅速萎缩，也是成交均价虚跌的重要原因。截至3月2日最新统计，上海在2011年2月成交别墅105套，合计2.19万方，环比1月锐减84.5%，同比2010年2月也有71.8%的下滑，创造了2006年以来的最低月纪录。有成交的部分项目，房价还在上涨，2月上海别墅成交均价33598元/平米，比上月上涨9.7%，为2010年1月以来月成交最高值。

　　对于这种虚跌态势能否持续和扩大，业内普遍持谨慎观点。

　　“可以肯定的是，限购后开发商若出现降价15%-20%，甚至更多，购房者就可考虑出手，因为这样的机会非常难得。”南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波近日在的第十一届中国（长三角）房地产发展年会上表示。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也在上述场合向本报记者表示，由于目前市场需求依然很大，所以房价会有一定幅度下降，但下调幅度不大。

　　在大部分的业内专家看来，至少到目前为止，起于上海的这波房价下跌并不能代表整个市场的真实状态。换言之，即使如上海出现成交均价跌回去年初水平的情况，也仅仅是一种虚跌。

　　市中心结构性成交变化造成的房价领跌，汉宇地产认为这不是常态，随着成交量的企稳和回升，特别是高端楼盘的成交回升，市中心板块依然会回到原先的均价水平。

　　虚跌之后是否会出现真正意义上的房价实跌？“限购、保障房等政策不断加码，有效需求受其影响将出现不同程度的萎缩。”世联研究最新报告指出了成交量大幅萎缩导致房价实跌的动力所在，而2011年的市场供应量充足，将对价格形成下行压力。