租房人群扩大成租金上涨动力 ———

　　据中原地产的统计数据显示，2011年02月北京市单位平均租金为51.65元/(㎡o月)，环比上涨了0.78%，同比上涨了8.18%。其中，一、二、三居室的租金价格分别为2546元/月、4329元/月和5581元/月。而另据“链家地产”市场研究部统计，北京节后典型区域中档住宅租金涨幅为10%-20%。

　　房源充足情况下 典型区域租金仍涨10%-20%

　　据“链家地产”市场研究部统计，2月份中档住宅平均月租金在5100元左右，比1月份涨幅不足1%。但不同区域租金呈现出不同的表现形式，朝阳公园、中关村、万柳等区域的中高端项目，在春节后租赁成交火热，其中中档住宅租金上涨了500-1000元不等，上涨幅度达10%-20%。而在以普通住宅项目为主的区域中，据“链家地产”市场研究部统计，团结湖、公主坟、牡丹园、通州梨园、清河、大兴等地节后房租也均有5%-10%的涨幅。

　　“链家地产”首席分析师认为，对于普通住宅看说，租金上涨具有普遍性，而中档住宅的租金则是由典型的区域先领涨。不同区域的需求人群倾向性不同，中高端集中的区域租房人对项目的位置、舒适度等比较看重，租金上涨对其需求的影响较小。而普通住宅区域的租房人对价格较敏感，租金上涨会影响该区域的成交。所以中高端比较集中的区域中档租金上涨比较快，而普通住宅比较多的区域中档住宅租金则变化缓慢，合租户型上涨较快。

　　房源放量扩大与租赁需求加大存在时间差 导致租金普涨

　　对此，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，虽然目前租赁市场的房源很充足，但由限购等原因导致的出租房源放量加大与租赁需求的扩大直接存在时间差，也就是说，在“京15条”之后，出租房源量被逐步释放了出来，但租赁需求最高峰却在此前，因而导致了租金的上涨。

　　另外，近些年租金持续走高的趋势、物价的居高不下等金融因素也使房东对租赁价格的预期看涨。而随着重庆和上海房产税的试点征收，业内人士指出，北京也逐渐出现了房东对未来房屋持有成本上升的预期，并开始在房屋再次挂牌出租时加价以摊平成本，一些长期租客为了避免此事发生，也往往多选择租金年付或半年付的方式。

　　租房人群扩大成租金上涨动力

　　每年节后都是租赁的高峰期，主要原因是返城务工人员、学生、北漂等的租赁和换租需求，但市场人士指出，今年由于多种原因叠加，导致北京租房人群进一步扩大，形成了很多新的租房群体，一定程度上助推的房租的持续上涨。

　　1、北漂族、外国人等租房人群。这是租赁市场的主要群体，其中不乏刚毕业的年轻人。但据“链家地产”市场研究部统计，在政策限购前，25%左右的租房人是年龄27岁以下的外地年轻人，限购后不到一周内该比例增长了2%。“链家地产”首席分析师认为，政策限制了部分年轻人购房，能够有条件买房的依然要租房，而新进入的年轻人也在不断涌入租赁市场，出现了年轻人比例增长、租房人群扩大的现象。

　　2、为子女上学而租房的人群。为子女就近入学而租房的客群长期存在，也是保证学区房租金稳中有升的重要原因。统计数据显示，春节后，中关村租赁市场成交量增长30%以上，其中，年后上学的租赁需求也开始上升，大约占该区域成交量的20%左右。而租房需求增多也使得业主涨价预期增强，节后，中关村各居室租金涨幅为3%-7%。

　　3、因职业流动而换租的租房人群。因工作调动、更换工作而换租，也是导致租赁市场需求变化的原因之一。

　　4、家庭人口结构改变的改善型租房人群。居家长租消费者主要以家庭为单位，他们相对稳定的工作和收入来源。而较往年不同，据北京中原研究部指出，今年的租赁需求群中增加了一个改善型租赁需求的族群，他们或者有买房需求，但受到去年首付比例上调等因素影响，暂时将买房搁浅，或者由于家庭人口结构改变要更换大户型，但受资金或限购影响无法再次置业，通过租住大户型而改善居住环境。

　　5、为收房而租住周边二手房的租房人群。市场人士指出，新建商品房周边的二手房租赁市场活跃，也得益于商品房的买房人，他们往往会在即将收房时在周边租住二手房，方便及时收房和装修。

　　6、因群租治理而换租的租房人群。今年2月1日起，《商品房屋租赁管理办法》开始施行，有业内人士表示，该“群租禁令”也在一定程度上进一步释放了北京的租赁需求，从而扩大了中低端租赁市场，也使得天通苑 (论坛 新闻)等区域的租金有所上涨。

　　7、拆迁所致的租房人群。“链家地产”指出，去年5月后，大兴陆续有60余个村进行拆迁，预计衍生出超过2万户家庭的租赁需求，而拆迁户主要仍选择在大兴区域租房，这为区域租赁市场带来了很大压力，迅速消化租赁房源造成供不应求紧张局面的同时，其长期租赁在租赁旺季使新增房源释放有限，进一步加快租金上涨。文/李丹

　　北京调控房屋租金

　　两大手段剑指租务市场

　　政府当房东 房租能降下来吗？

　　近日北京市政府提出，北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到60%，而出租房的租金今后也会进行政府宏观调控，有关部门还表示，首先政府要拥有一定的房源，同时由政府来掌握一些中介渠道，不许非法、无序的中介组织存在。那么，北京将如何对出租房屋的租金进行调控呢？为此，记者采访了北京市房屋中介市场的一些人士。伟业我爱我家的副总裁胡景晖在接受记者采访时分析认为，北京市政府对房屋租赁市场进行宏观调控或将主要集中在以下两个领域：

　　第一，政府会通过新建、收购的手段，建设大量的公租房和廉租房，政府通过手中掌握的这些大量的低于市场价的保障房源，来抑制市场租金价格的过快上涨。

　　第二，政府还应该对有租赁业务的房产经纪机构开展集中整治，对一些资质差、信誉差、不符合经营许可的经纪机构进行严肃处理，并清除出房地产经纪行业，纯洁房地产经纪行业。

　　记者在采访中了解到，目前北京房租的上涨除了因为一小部分不法中介扰乱市场导致小区域内房租的上涨之外，还有部分原因在于租赁市场不合理的供应结构以及出租房屋供不应求之间的矛盾导致的。

　　目前北京市的房屋租赁市场可以分为高端和中低端两个市场，月租金3500元以上的是高端租赁市场，这个市场房源多、租客少，租金较为平稳；月租金3500元以下属中低端租赁市场，这个市场房源少、租客多，供不应求的矛盾十分严重，租金价格也上涨幅度较大，尤其是月租金2500元以下的一居室供需矛盾更是紧张，轨道交通沿线的中小户型房源更是需求量缺口很大。

　　记者从我爱我家了解到，北京市政府搞公共租赁房，增加供应，平抑房租，是件好事。但是，面对如此庞大的需求和已有存量，光靠政府来当房东是远远不够的。根据他们的多年市场研究，目前北京城区和城乡结合部加在一起按平均两居一套折算，约有240万套出租房，住了约700万人口，而现在北京每年仍有50万-60万的外来人口加入到常驻人口序列。要实现北京租赁市场房源的充足供应，还是应该通过允许有一定资金实力的老百姓除了自住一套外，多拥有的另一套房子可以用来出租当房东。根据现行的政策，北京允许每个北京人家 (论坛 新闻 视频)庭有2套房，那么完全可以自己住1套，另外1套出租，这样对北京人房东来说既是一种中长期的理性投资，可以为其带来稳定持续的收益，又可以为市场带来大量的出租房源，尤其是市场紧缺的中小户型房源，而且这和以前的多套囤积、投机炒房是两回事。

　　而对于老百姓来讲，如果能减免房屋出租的一些税费，房东也愿意降低租金，从而平抑目前飞涨的租金价格。