商住楼转让困住买房人 税费高 投资回报表现不一———

　　“京15条”的出台，让原本处于市场边缘的商住项目再次走向紧俏。由于在目前的政策框架下，商住项目不占用购房指标，而且不受限购政策影响，这些特殊性使得商住楼宇成为了相关人群紧盯的香饽饽：除了一部分受限购政策影响的刚需客群被挤向商住市场，一部分投资型客群也看中部分商住项目价格低的优势，抓紧时机出手。

　　●产权年限大缩水

　　商住楼转让遭遇瓶颈

　　前不久出台的“京15条”，让来京工作三年的李先生暂停了购房的步伐。然而年底就要结婚了，拥有一套婚房成为迫切需求。后来听朋友说，买商住的房子可以不受限购政策影响，他马上开始关注起此类项目。

　　经过多方寻找，他得知在距单位不远的地方有一个名叫光耀东方的商住项目，有业主还未收房想提前转让。经过实地看房和交谈，李先生觉得房子的价格和环境他可以接受，就开始商谈付款的事宜。后来，朋友在得知相关情况后，提醒他注意房子产权的情况。结果他一了解，还真有问题：原来，该项目虽然去年才进入新房市场，却是一个多年的烂尾项目重新上市。该项目的土地使用年限原本有50年，然而由于多年的闲置，从购房人真正入住起算也只有40年左右的时间了。“虽然可以不受限购影响，但原本就不长的使用年限现在变得更短了，想想还是有些不值。”刘先生说。

　　而业内人士表示，和普通住宅70年的产权年限不同，商住楼一般都是40年或50年产权，如果再算上开发过程中所耗费的时间，其年限会更短，相对于住宅年限来说，确实要短了很多。而且这类商住楼再次转手出售时，经常会遇到由于所剩产权年头太短而很难成交的情况。同时，今后一旦达到产权年限，按照目前的要求，要缴纳的税费很可能要高于住宅。这些问题，卖房人都不应该忽视。

　　●交易费用高生活成本高

　　专家提醒留意商住楼短板

　　据统计数据显示，目前五环以内区域的商住楼主要集中在二环沿线的广渠门、广安门、东直门、西直门和四环周边的望京、朝青、丽都、四方桥等区域。2009-2010两年，累计供应了11664套商住房。在户型分布上，五环以内区域供应的商住项目中，四五十平方米的小户型和120平方米以上的大户型供应各占一半，这使得在如今房地产调控的大背景下，许多购房者愿意把商住楼当做过渡性居所来使用。然而在一拥而上的商住热潮中，原本存在的许多商住楼的短板却被人们忽视了。

　　一位房地产资深投资者这样总结了商住楼的软肋：除了产权年限短之外，商住楼最大的问题是交易费用高，贷款的成本高。“商住楼转让除了要按照住宅两倍的税率征收契税以外，还要按差额征收营业税、土地增值税和个税等，这一部分大概占到了房产增值部分的34%至40%；其次是贷款的成本高，目前各商业银行已普遍提高商业物业的贷款利率，上浮1.1倍到1.3倍不等，也就是说，购买商住项目，需承担更高的利息成本。”

　　除了上述不利因素，生活成本的计算也不可少。一般来说，商住楼的水电费并不是按民用标准来计算，而是按较高的商业用水和商业用电来收费。同时很多商住项目均不能接入燃气，给生活带来了不便。而且商住楼普遍采用酒店服务式管理，因此物业费通常也偏高。虽然这些数目都不大，但是累积起来也会对一些买房人的计划产生影响。

　　●不同楼盘投资表现各异

　　理性对待是根本

　　近一年以来，随着住宅价格涨幅的回落，以及政府诸多限购措施的推出，越来越多的房地产投资者也纷纷将眼光投向了商住楼市场。然而一些业内人士认为，单从投资的角度来说，不同商住项目市场表现差距很大，不可一概而论。

　　据市场人士介绍，两年前，四环周边商住项目的开盘价格仅相当于同期开盘住宅项目定价的70%至80%，在经历了1至2年的持有期后，这些商住项目由于楼盘类型的不同，在售价和租金方面的表现也各不相同：一部分商住项目是开发商把原来住宅项目后期配套的商业公建部分改建为住宅出售，这些项目的升值受到了极大制约，价格涨幅远低于同期住宅项目。另外一部分商住项目是商业综合体配建的住宅部分，在整个项目中以商业、写字楼为主，商住房占较少的比例，这种项目无论是现在的市场价格还是租金，均高于同区域的住宅项目。

　　以四环沿线的四方桥板块为例，集合了写字楼、酒店、商业、公寓为一体的商业综合体项目林达海渔广场，至今升值幅度达到了115%，而同期的住宅楼盘项目增幅仅为38%。2009年8月，林达海渔广场的售价比同期开盘的住宅项目每平方米低了7000元，现在其市场价已经反超住宅5000元，同时，租金也比住宅项目高出了三成。

　　而一些住宅后期改建的商住项目的表现却截然不同。据九九房搜索统计显示，这些项目普遍比同区域、同期开盘的住宅项目的价格增幅低了30%至60%，由于同处一个楼盘中，商住房楼栋与住宅楼栋混杂，租金仅比住宅高出了10%左右。

　　九九房搜索市场负责人王伟伟表示，不管目前选择购买商住项目是短期过渡居住，还是投资，最终都将面临转手问题。如果租金收益过低，那么商住楼的高额转让成本会限制相当一部分购房人，导致商住房的转让困难。购房人不要因为短期的限购政策盲目购房，而应当综合考虑多方因素，理性选择。