小户型抛售增加

　　京籍买家青睐改善型大户型 ———

　　小户型由于总价低，往往成为刚需的首选，而那些位置好的二手小户型也颇受买房人的青睐。从2010年4月来连续三轮调控后的楼市变化来看，虽然都有成交量下调的现象，但是，在近期以“限购”为代表的调控下，二手房市场却出现了一个反常的变化——小户型率先开始降价，而大户型反而吃香了，而该特征在高端住宅中表现的尤为突出。

　　●大户型遇惜售

　　小户型率先降价

　　据北京中原太阳星城 (论坛 新闻 视频)分行的置业顾问介绍，到最近几天太阳星城小区刚刚成交了一套面积为56平方米的一居室，总价157万。从业主挂牌到成交用了接近两周时间，而且房屋以28000元/平方米成交，相比市场价格跌了近一成。

　　而在新政前，这样的小户型是最抢手的，经常是会高于市场均价成交。据了解，现在买房人相比新政前明显减少，而且更多的买房人是希望能够一步到位，导致两居以上的大户型需求占比明显上升，而其中京籍人士占比更是接近100%。

　　而据北京房地产交易管理网数据显示，“京15条”落地后的接近一个月来，北京二手房住宅总签约为4733套，平均单套面积为90.8平方米，相比2月份平均单套面积的94平方米下降了3.2平方米，而90.8平方米也创造了数月来的最低平均成交面积记录。分析人士指出，目前二手房市场大户型业主惜售是造成近期成交面积下降的原因之一。

　　●高端住宅小户型出租回报偏低 占据购房名额

　　不能满足新政下购房者的需求

　　对于目前二手房市场中小户型面临的尴尬局面，中原地产华北区董事总经理李文杰表示，此种情况在高端住宅里表现的最为明显，部分高端住宅出现了小户型抛售而大户型惜售的两级表现。因为，相比普通住宅，高端住宅的租金较高，在同等区位的情况下，更多的租房人会选择普通一居，造成高端住宅里的小户型出租回报偏低。

　　其次，购买高端住宅往往都是改善型置业，一居作为居住过渡型户型，显然不能满足改善型需求。而在限购政策影响下，购房者为了避免小户型占据购房名额，也往往会选择出售小户型，购买大户型。而原本大户型的持有者则由于担心卖出去而买不回来了，选择惜售。

　　●改善型置业者以小换大

　　愿意在“卖小”时做价格让步

　　受到限购新政影响的，部分改善型购房者需要一买一卖，由此，近期二手房市场中先卖再买、一小换大的人群逐渐增多。而为了更快的改善，这部分“卖小”的房主也愿意在价格上作出让步。

　　据“链家地产”市场研究部统计，在链家成交中涉及到“连环单”的总成交量占到了整体交易的8.4%左右，但是由于“连环单”交易可能会通过多个渠道来办理，所以实际市场中“连环单”交易占比有可能接近15%。在“连环单”业主卖出的房源中，面积大于90平方米的房屋占比约为26%，而再次买入的房源中，面积大于90平方米的房屋的占比为45%，比重增加了约20个百分点，表明买房人再次购买时，更倾向于选择大户型。

　　对此，“链家地产”首席分析师认为，据统计，当前连环单买房人再购房时选择全款购房的占比大约是66%，这比整体市场全款购房占比高出27个百分点。可以说，与普通购房者相比，出售一套房后，买房人的资金相对充裕，为了更快的改善，“卖小”时房主也愿意在价格上作出让步。

　　不过“链家地产”首席分析师提醒消费者，由于连环单环环相扣，而且牵涉多方交易，每单交易的成败都关系着下一单交易能否顺利进行，因此，购房者应注意每个交易环节并协商好首付及其他资金的支付时间。