面对住宅限购效应下的商业地产开发热，首创置业董事长刘晓光颇有感触。首创置业甚至早在2010年联手中国基建共同成立奥特莱斯（中国）有限公司，积极涉足商业地产，为地产行业即将到来的升级战做好准备。

　　2010首创置业和中国基建共同成立奥特莱斯（中国）有限公司，创造性的提出了城市新中心的国际化运营模式--“芭蕾雨”。在大城市周边或城际之间打造“以奥特莱斯名牌折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。经过几年的酝酿和一年多的运作，北京房山、浙江湖州。广东佛山、海南万宁等相继投资建设“芭蕾雨”，累计计划投资将超数百亿元。

　　首创置业董事长刘晓光将芭蕾雨提供的城市化新路径概括为：奥特莱斯核心引擎--带动产业集群--形成城市新中心--促进超大城市以及城市群的发展--推动城市化进程。根据这个路径，奥特莱斯（中国）提出了未来发展的两大方向：一就是像北京、上海这样的超大城市周边的新城建设；二就是关注一些城市群的新城镇建设，在它的新城区里规划出一定规模的地块，由奥特莱斯（中国）按照国际化的规划来进行七通一平的拆迁，使它具备一个城市化的条件，然后运用国际化的开发运营模式进行建设，从而带动大城市周边以及城市群的全面发展。

　　以下是访谈实录——

　　【搜狐焦点商业地产】：首创置业是出于什么动机选择与中国基建共同成立奥特莱斯中国的？

　　【刘晓光】：目前的住宅市场竞争十分激烈，地产商转型商业地产是迟早的事情。首创置业对商业地产的部署从很早就开始了，由于商业地产不同于住宅开发，涉及环节和操作难度都与住宅市场不同，所以我们选择了与专业机构合作。

　　【搜狐焦点商业地产】：目前奥特莱斯在中国发展的很快，您是否认为它是一种成熟的商业模式，未来发展将面临哪些瓶颈？

　　【刘晓光】：目前在一些二三线城市的确出现了奥特莱斯开发热的现象，但是我认为目前奥特莱斯的发展将面临来自资金实力、选址布局、运作能力、商业管理能力等方面的多重挑战。

　　【搜狐焦点商业地产】：2010首创置业和中国基建共同成立奥特莱斯（中国）有限公司，创造性的提出了城市新中心的国际化运营模式--“芭蕾雨”。目前它的发展状况如何？

　　【刘晓光】：芭蕾雨的名字很新颖，我们就是希望它能够成为在发城市周边或城际之间打造的一种以“奥特莱斯名牌折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。经过几年的酝酿和一年多的运作，目前芭蕾雨品牌已成功进驻北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等多个城市，计划投资超数百亿元。

　　【搜狐焦点商业地产】：大规模的扩张商业地产，需要超强的资金运作能力和强大的自有资金做后盾，目前是否有这方面的担忧？

　　【刘晓光】：首创置业和中国基建成立奥特莱斯（中国）时，规定的比例划分是75%和25%，目前公司的自有资金达到30%的水平，我想这些还是不够的，未来公司的下一步战略部署是成立私募基金，商业地产项目的持有比例控制在50%的水平。

　　【搜狐焦点商业地产】：除了北京、浙江、广东以及海南等地外，未来选址重点将会在哪里？

　　【刘晓光】：今后会倾向于选择东北的沈阳和西北的西安。目前正在接触的有六至七个项目。

　　【搜狐焦点商业地产】：发展节奏是如何控制？

　　【刘晓光】：原本我们设想的是一年投资建设三个，但是实际中发现保持这样的速度并不容易，所以目前调整为一年两个左右。因为即便商业地产的开发跟得上，商业管理却是一个更加重要的难题。

　　【搜狐焦点商业地产】：有人将奥特莱斯（中国）进军中国新城镇建设的发展路径概括为“以地养商”，您认为是否准确？

　　【刘晓光】：新城镇化建设是未来的一个发展趋势，以往单纯建造住宅开发的模式已经显现出诸多问题，而以奥特莱斯为商业驱动的新城镇建设才是当地居民和当地政府真正需要的，它不仅会改善当地商业消费习惯，并且可以在一定程度上提高居民就业，推动产业升级。