楼市调控效果显现

　　不知道是否为了迎合北京市“2011年新建普通住房价格控制目标”的“稳”和“降”，近日北京房价下跌的消息成为了各大机构的主要口径。

　　据某网站数据监控中心统计，3月北京住宅市场开盘均价2.27万元/平方米，同比去年2.58万元/平方米下降12.21%；而2月开盘均价同比去年下降了25.4%。京郊楼盘数量的增加，整体上拉低北京房价。

　　亚豪机构统计数据显示，3月楼市成交均价出现了大幅下挫，跌落至1.92万元/平方米，创连续8个月成交价格新低，环比降幅超过两成，同比去年也下降了9.8%。

　　同时，我爱我家发布的今年一季度全国房地产市场研究报告显示，北京新房和二手房与“新国八条”出台前相比，成交量下跌六成左右，新房的价格下降11.2%。

　　由于各个机构统计样本的不同，数据间出现一些出入也在所难免，但是均透露出北京楼市的调控效果已经显现，尽管没有出现购房者期望的房价真跌，但是降价的项目在不断增加。

　　继2月北京楼市出现7个住宅项目公开降价后，北京楼市降价潮的雏形逐渐显现出来，3月北京住宅市场再增17个住宅项目降价，环比2月上涨1.5倍。

　　“京十五条”出台后，具有购房资格的人群数量大幅减少，原本充足的续客量也因新政而失去一大半，许多项目明确表示销售压力很大，开始采用降价、打折等手段吸引顾客。据统计，北京232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比下降46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186个住宅项目价格停涨。3月北京降价住宅项目占在售住宅项目比例为7.6%，环比上涨4.6个百分点；涨价项目占比9.4%，环比减少6.3个百分点。降价住宅项目逐渐增多，涨价住宅项目逐渐减少，“降价”或将取代“涨价”成为北京楼市的主要趋势。

　　记者发现，目前降价的区域主要集中在“最火”的房山区域，在3月又有4个项目加入了降价行列，使得该区域内打折楼盘数量达到了11个。

　　楼市“中位”受冷

　　高不成低不就，成为了近期楼市一个显著趋势。低价盘销售占据主流，顶级楼盘表现平稳，而处于4万元/平方米的项目却受冷严重。

　　在调控已成常态的大趋势之下，购房者和开发企业的摇摆心态也都开始回归常态，项目推盘量随需求的企稳而增加，3月累计开盘量达到了20个之多，超过了1、2月开盘项目量的总和。而像远洋万和城、红山世家、中海紫御公馆等单价超过4万元/平方米的市区高价项目推售量显著增加，但是由于这些高价位楼盘与当前主流购房需求不符，影响了成交，截至4月1日，这3个项目的平均签约率仅为1.3%，而单价低于2万元/平方米的楼盘平均签约率达到了30.4%。

　　销量最为稳定的是千万级别以上的豪宅楼盘，并未过多地受到市场环境和调控政策的影响，3月市场成交占比、环比基本持平。亚豪机构副总经理任启鑫分析，高端客群的置业需求较为复杂，包括投资、收藏、社交等多种用途，更看重的是豪宅的功能性和长期的升值空间，只要国内经济稳健，豪宅自身的稀缺性特质就会带动其自然增值，而且由于豪宅本身售价高，很难申请贷款，开发商往往提供分期付款方式，因此并未受到限贷政策的波及，对限购政策则可以通过将房产放在家族其他成员名下，或者以公司名义购房来规避。

　　锁定在刚性需求的2万元/平方米以下的项目，依然是楼市成交的主力。包括远洋一方、万科中粮假日风景、芭蕾雨·悦都等5个项目的套均总价低于200万元，与当前主力购房需求相符，截至4月1日，这5个项目的签约率高达47.5%，比所有开盘项目的平均签约率高出了19个百分点。

　　同时值得注意的是，尽管经历了3次调控，但是北京的顶级豪宅的价格却依然不断上涨。去年10月霞公府开盘报价10万元/平方米，震惊北京楼市，而时至今年3月，北京市10万元/平方米的项目已经达到了7个，如钓鱼台七号院、盘古大观、天安国汇、霞公府、御金台、西绒线26号和霄云路8号。