本轮调控即将满岁 房价未见实质松动 调控“后手”备而待发

　　价格松动尚不明显

　　“国十条”出台被业界普遍看做楼市调控的标志性时点。国家统计局数据显示，去年4月70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下该项统计工作开展以来的历史新高。而“国十条”出台后，先前的房价上涨预期逐步减弱，去年12月70个大中城市房价涨幅回落到6.4%。

　　推荐阅读 恋上春色 2套方案春日家居变脸有道(组图) 保障房千亿利润谁分羹 84上市房企现金流锐减超千亿 北京新房成交均价19月来同比首降 五成房企销售均价涨幅“超标” 房产税难孚众望 全国推广无期 保障房后遗症或两年后爆发 香港楼市调控也很“头痛”

　　国家统计局今年启动了房价统计改革，不再公布国内房价同比综合涨幅。但从已掌握的数据仍可观察出，目前全国房价仍然呈现小幅平稳上涨的趋势。数据显示，今年2月，70个大中城市中有8个城市新建住宅环比价格下降，持平的有6个，其余56个城市仍然出现一定上涨。

　　“国十条出台已近一周年了，对公司来说最明显的变化自然是销售环境的恶劣，但这并不是一刀切的现象，有的项目仍然取得良好销售。”一大型房地产企业人士对中国证券报记者表示。

　　楼市滞销乃至价格松动的现象，目前有所增多。统计局数据显示，与1月相比，2月70个大中城市中新建住宅环比价格下降的城市个数增加了5个。2月环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月减少了12个；环比价格涨幅比1月缩小的城市有44个。

　　另据北京房地产交易管理网数据显示，3月北京商品住房成交均价为19679元/平米，是2009年9月以来首次同比下降。而成交量方面，北京楼市并未出现旺季反弹的情况，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，环比下降41.5%。

　　3月份北京房价的回落能否成为持续性现象？对此，有分析人士认为，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房价也曾出现短暂回落的态势，随后又恢复上涨。况且月度价格数据可能更多受成交项目区域的影响，目前尚不能得出房价“拐点”已经提前到来的判断。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志认为，目前北京房价“稳中有降”的趋势已经形成。楼市的投资投机资金已经退出，市场中的购房者基本都是刚需。开发商为了把房子卖出去，必须考虑这一市场变化。

　　距去年4月17日“国十条”调控政策出台已近一年，从统计数据来看，目前大多数城市房价并未出现实质性下跌。但楼市已出现一些结构性变化，如投资投机性购房比例大大降低，房价环比下跌的城市数量有所增多。风起于清萍之末，房价“坚冰”会随着调控的深入而逐步被打破吗？

　　业内专家认为，本轮楼市调控的使命仍未结束，如果未来房价再度出现较快上涨趋势，调控仍有不少“后手”可以祭出。

　　调控仍将持续深化

　　“国十条”出台以来的楼市调控大致可以分为三个阶段。第一阶段是去年4月份“国十条”的出台，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暂停发放部分城市三套房贷、建立考核问责机制、大力建设保障性住房等。第二阶段则是9月份的“国五条”，主要措施包括全面暂停三套房贷、调整住房交易契税和所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点。第三阶段则是今年1月份的“新国八条”，主要措施包括要求各城市从严制定住房限购措施，确定年度新建住房价格控制目标等。

　　几番调控后，对于后续政策走势，分析人士认为，这需要看房地产市场价格和成交的具体走势。为达到使房价回到合理区间的调控目标，不排除未来在具体措施上继续强化的可能。

　　对于房产税试点何时在其他城市推广，一位接近宏观部门的人士表示，房产税今年在上海、重庆试点后，最终将要逐步扩大到全国范围。对于推广进程，则要看两个试点城市的具体征收情况，总结经验后再作出进一步的部署，而这可能需要一段时间。

　　限购政策方面，目前国内各省会城市以及部分房价上涨较快的三线城市，均已经出台了明确的限购措施，政策实施时间至少要持续到今年年底。有分析人士指出，限购政策属于较为短期的政策，如果未来房价形势好转，不排除大多数城市逐步调整政策。

　　而也有专家认为，对于北京、上海等投机性需求密集的城市，一定程度的限购政策可能在未来长期存在。而如果未来房价再度出现明显上涨迹象，除了限购之外，不排除政府出台商品房限价等更严厉的政策。

　　值得注意的是，加息虽然不是针对房地产业的政策，但累积加息的影响正在逐步显现。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，今年货币政策会趋紧，房价的调整有一个滞后期，成交量下降一段时间之后才会影响到价格，房价在预期下降之后才会随之下降。（韩晓东）

　　多数上市房企首季业绩大增

　　尽管遭到了一系列严厉房地产调控政策的影响，但多数上市房地产企业一季度销售业绩依然大幅增长，而在销售面积、销售金额增长的同时，销售均价也继续维持在高位。有专家指出，调控政策对一线城市销售影响较大，一季度销售业绩增长明显的上市房企大多是在二三线城市布局较早、项目较多的公司。

　　多数房企业绩大增

　　多家上市房企一季度销售报告显示，虽然与之前几个月相比销售有所放缓，但与去年同期相比销售金额和销售面积都出现大幅增长。

　　万科一季度销售业绩继续领跑。一季度万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，销售面积和销售金额同比分别大增145%和135%。其中，1月销售金额突破200亿元；2月虽然环比大幅下滑，销售面积为54.9万平方米，销售金额为60.8亿元，但与2010年同期相比，增长幅度分别高达159.8%和141.8%。3月完成销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别同比增长64.5%和47.8%。

　　保利地产(600048,股吧)一季度销售额同比增幅虽低于万科，但在调控背景下仍可堪称热卖。保利一季度签约销售面积132.03万平方米，签约金额140.15亿元，同比分别增长30%和72.39%。

　　金地集团(600383,股吧)一季度实现签约面积26.8万平方米，同比增长44.6%；累计签约金额37.2亿元，同比增长82.4%。

　　多数在境外上市的内地房企销售报告也显示，今年一季度销售情况并未遭到市场想象中的下滑。中海地产表示，一季度实现销售金额接近200亿港元，同比增幅超过四成。仅3月份中海地产就实现销售额77.6亿港元，环比大增83%，同比增长13.2%。碧桂园一季度共实现合同销售金额约93亿元人民币，销售面积约144万平方米，同比分别增长约45%及26%。

　　销售均价维持涨势

　　有专家指出，调控政策对一线城市销售影响较大。一季度销售业绩增长的房企大多在二三线城市项目布局较早、较多。如万科、保利、碧桂园等全国布局的大型房企。

　　集中在一线城市发展项目的富力地产一季度出现了销售面积和销售金额的双双下降，销售收入约59.44亿元，销售面积约36.58万平方米，同比分别下降20%和42%。一季度，富力400亿年度销售目标仅完成了15%。

　　一边是严厉的政策调控，另一边是高位盘整的销售均价，有些房企销售均价甚至大幅上涨。以一季度的销售金额和销售面积计算，富力地产一季度销售均价为16249.32元/平方米，而去年一季度销售均价只有11789.92元/平方米，均价提升幅度高达37.82%。保利地产的销售均价同比涨幅超过30%。

　　金地集团今年一季度销售均价为13881元/平方米，较去年四季度的13532元/平方米也有所上涨。万科一季度的销售均价相比去年四季度略有下降，今年一季度销售均价为11689元/平方米，去年四季度销售均价为12384元/平方米。

　　万科等多家房企预计，随着未来供应量的增加，行业的存货水平会有所上升。业内人士也指出，一季度大量楼盘推迟入市，但不可能拖延太久，预计五六月会有大量新盘入市，届时市场走势才能清晰。（万晶）

　　专家认为 调房价重在控货币 严防资产泡沫破裂

　　时值本轮房地产宏观调控将近一周年，中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林与中国社会科学院金融研究所研究员、金融市场研究室副主任尹中立在接受中国证券报记者采访时认为，货币信贷增速过快助推房地产市场过热，是推动房价走高的重要因素。

　　防范资产泡沫破裂

　　中国证券报：从我国人口结构变化情况的角度看，未来房地产市场的供求状况如何？

　　王珏林：目前我国正处于城镇化快速推进的过程中，农村富余劳动力正大量向城市转移，小城市人口向大城市集中。一方面，在这个发展阶段房地产行业在经济发展、城市发展和解决就业中确实发挥了一定的作用；另一方面，我国的住房供需矛盾也显现出来。

　　我国住房改革若要取得成功，促使我国的房地产市场保持稳定健康和可持续发展，就必须防止房地产市场过热带来的危害，应该通过调整住房结构、增加供应关系使其缓解市场供需矛盾。我认为，按照目前国家针对房地产市场调控的思路，坚持走下去，就不会出现房地产需求“大爆发”的情况。

　　尹中立：从人口结构分析看，中国人口高峰导致的住房需求“大爆发”即将成为历史。而且，上世纪六十年代初至七十年代初是中国的生育高峰，这些人口在2000年后进入了结婚年龄，住房需求大幅度增加。但年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加，经济学意义上的“需求”是指有购买力的需求，因为结婚的人大量增加只能导致“潜在需求”的增加，潜在需求要转变为需求还需要具备购买力的条件。

　　中国证券报：“十二五”期间房地产行业应如何持续健康发展？

　　王珏林：我国房地产市场目前仍处于初级发展阶段，市场机制的建立还不够全面和完善，房屋供应结构也不够合理，同时缺少法制管理市场的手段，这些都是房地产行业未来发展和研究的重点，也是影响我国房地产市场健康发展的重要原因。

　　尹中立：毫无疑问，房地产行业对于国民经济发展是极其重要的。之前有观点认为，目前我国房地产行业占GDP比重仅在5%左右，所以中国房地产行业还有很大的发展空间。但是刨除历史因素，按照国际上的核算方法，中国房地产行业占GDP比重，其实和美国一样高达15%。必须注意的是，全球所有的金融危机几乎都是由房地产泡沫引发的，因此“十二五”期间，我们最迫切的是，把前几年房地产市场发展过热带来的负面影响程度降到最低，防止资产泡沫忽然破裂。

　　控制货币信贷高速增长

　　中国证券报：大城市房价增速放缓，但二三线城市呈高速增长的趋势，其中的原因是什么？未来会否引发国家对于二三线城市房价的调控？

　　王珏林：目前我国的房价上涨应该说是全面的，相关监管部门尤其应该对二三城市多关注。而数据表明，2010年房地产市场的各项指标都好于2009年。一是说明支撑房地产市场发展的基础非常深厚；二是说明国家调控效果与调控目标还有很大差距；三是说明今年出台“新国八条”是非常必要的；四是说明住房结构、供应体系与实际市场供求关系存有矛盾。

　　尹中立：目前全国房价普遍呈上涨态势，尤以二三线城市上涨迅猛，表面上是投机需求转移，但根源仍是货币信贷增速过快。在大多数工业产品已经出现供给大于需求的背景下，多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品，房地产市场是这些资金理想的聚集地。

　　从广义货币M2看，1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍，从1999年的12万亿增加到2010年的70多万亿，楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。要遏制中国的房价快速上涨，最重要的手段是控制货币与信贷的高速增长。2010年至今出台的一系列房地产调控政策的核心是打击房地产投机，这些措施只能在一定程度上缓解房价上涨的压力。

　　中国证券报：房地产开发商纷纷转向二三线城市，此举会对我国的城市化进程带来哪些影响？

　　王珏林：房地产开发企业在哪里发展由企业自行决定，我认为只要有发展基础、发展条件，在哪里并不重要，只要保持稳定利润和可持续发展的条件，选择在哪里都行。我国二三线城市目前正处在快速发展和大规模建设中，需要房地产开发和投资企业进去，建设更多高水平、高质量的建筑，有利无害。

　　尹中立：2005年之前中国的城市化速度快于2005年之后，房价的快速上涨却是发生在2005年以后，以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。实际上，房价上涨是一个“被城市化”的假象，因为目前各地的房价过高，进城的农民根本买不起。