限购令下，海南楼市会出现什么样的变化？离岛免税政策即将开始实施，又对国际旅游岛的楼市有怎样的刺激？4月7日-10日，记者走访了海南多个热点项目，涉及三亚、海口、琼海、博鳌等城市，直击海南楼市，探寻成交背后的真实景象。

　　【海南房产在北京】

　　北京房展会刮起“海南风”

　　二、三线海南项目受追捧

　　在刚刚落下帷幕的北京春季房展会上，数千里之外的海南项目却“喧宾夺主”，中信·香水湾、中信·千舟湾、雅居乐·清水湾、神州半岛·君临海等海南项目在房展会上赚足眼球，受限购影响，海南二三线城市的项目备受追捧。

　　海南项目赚足眼球

　　据北京四季房展组委会提供的资料显示，本次房展会参展的国内项目约120余个，海外项目60余个，其中北京本地的项目47个，外地的项目75个，且主要以海景房、别墅等旅游地产项目为主，海南有雅居乐海南清水湾、神州半岛君临海等近20个项目参展。

　　北京看房者对于海南置业的热情，让不少前来参展的海南项目负责人感到惊讶。“我们项目位于海南二线地区，这次来北京参加房展会主要是考察市场，结果第一天就有上百人前来登记。”第一次参加北京房展会的海南某项目负责人向记者表示。

　　“来自北京的购房者占到我们项目客户的四成以上，一直在我们客户群体占很大比重。”对于北京看房者追捧海南楼市项目，中信地产海南营销管理部副总经理黄振华并不感到惊讶。黄振华表示，随着海南建设国际旅游岛步伐加快，目前去海南置业的北京购房者中单纯投资比较少，许多人看中海南地产独有的养老、养生、商务接待优势。

　　为了让北京购房者对中信海南项目有全方位认识，中信海南地产公司打出“一岛四地、九盘联动”口号，今年特意赶赴北京，在春季房展会上展示自己的优质项目。

　　二线海南项目 受追捧

　　与北京等一线城市每平米超过2万元的价位相比，此次参展的海南项目价格在每平米5800元到每平米2.5万区间，除了价格占优外，项目类型丰富也是吸引北京购房者的一大重要原因。

　　据悉，2011年中信地产海南公司将会对外公开包括以“中信·香水湾、三亚·鹿回头、博鳌·龙潭岭”为代表的山海作品；以“海口·台达”为代表的高尔夫作品以及以“博鳌·三江口”为代表的综合商业作品。五盘齐发，由南至北，勾勒了一幅全岛置业路线图，全方位缔造“海生活”。而在这5个项目中，最早面世的将会是香水湾、鹿回头以及台达项目,项目类型有海景房、公寓、花园洋房、别墅等各式类型，可满足广大购房群体的不同需求。

　　“限购令”下购房需求外溢也成为海南项目追捧的一个重要原因。此次参展的近20个海南项目中，有超过六成项目来自海口、三亚以外的海南二、三线城市。黄振华表示，“海口和三亚地区房产成交受到限购政策的制约，但琼海、文昌、陵水等海南县市不受限购影响，配套设施建设正在加快，宜居条件不错。房价也比海口和三亚便宜，这对来海南置业的购房者来说，非常有吸引力。”

　　据悉，位于琼海地区的博鳌不仅没有受到影响，反而更具发展潜力。自从新的限购政策颁布以来，中信·博鳌·千舟湾的销售情况比以前更火爆了，每周都有约20套左右的成交量，仅余最后几十套房源了。

　　【调查】

　　限购难降海南置业热

　　限购令直指投资投机性购房，从2月份开始的限购令大潮影响了全中国楼市，主要依赖岛外购买的海南也受到极大冲击，作为房地产重镇的三亚和海口，成交量骤降。但是，三亚和海口的限购，却没有影响周边市县的市场。据数据显示，海南重点区域3月份共成交住房8353套，相较于2月份8085套的成交量增加了268套，环比增加3.3%，从总成交量上来看仍有微增。

　　业内人士认为，海南市场与内地市场的购买特质不一样，海南具有独一无二的自然资源和旅游资源，在通货膨胀日益明显的当下，即便限购，依然会有愿意为资源付出高价的购房者进入，也不乏大量资金寻求机会进入。

　　三亚海口成交量骤降

　　对三亚的房地产项目，出租车司机高师傅几乎门儿清，甚至记者连提了多个周边地区的项目，他都能报出其位置和距离。

　　在三亚开了7年多出租的高师傅告诉记者，从2009年以来，他拉的客人基本就是旅游或买房的。“今年冷清多了，去年年初时，全是来买房的”。

　　三亚湾某项目的销售员小王也表达了同样的意思。据其回忆，去年一季度，她共卖出近60套房子，“最多时，我需要同时接待四拨客户。”从去年5月份以来，房子就不好卖了。11月进入海南楼市传统旺季后，形势有所好转，销售逐步有所升温，“从1月份到现在，我大概卖了20多套房子”。说到这几个月的业绩，小王有些不好意思，但是，据记者了解，小王的业绩已经算不错的。尤其是2月24日和3月5日，海口和三亚分别颁布限购令后，各项目的销售业绩更是骤降。

　　据统计，3月份海口楼市共成交435套，仅为2月份3941套的11%，在海南成交量中的比例也由50%降至5%。而三亚3月份共成交1502套，较2月份2054套减少552套，缩水26.9%。

　　周边县市购房热潮不减

　　限购令对三亚和海口的影响成就了琼海、文昌、万宁、陵水等县市楼市的火爆。

　　4月8日下午4点多，记者来到琼海附近的万泉河温泉小镇。这个在北京市场颇有名气的项目，刚刚接待了一批北京购房者。其销售人员告诉记者，这已经是该项目今天接待的第四拨外地购房者。据其称，虽然现在的销售状况无法跟去年年初相比，但整体还算不错，“三亚海口出台的限购令，对我们算是利好消息。”据其介绍，虽然万泉河温泉小镇看不到海，但是官塘温泉、万泉河、母瑞山……这些独特的自然资源依然吸引了大量北方客群，尤其是来自北京的客户。

　　三亚的限购，对仅距1小时车程的五指山市而言，可谓“喜讯”。五指山水·林溪是当地最知名的高端项目之一，这个主打山居养老概念的精装修项目，因为精细的品质和贴心的配套服务，在市场脱颖而出。其销售总监郭庆告诉记者，突出的性价比成为项目最大的吸引力，3月份的销售势头非常不错。

　　据统计，3月份琼海成交3075套、文昌成交2226套，与2月份相比，成交量攀升明显，在3月成交量中比例分别达到37%与27%。

　　品牌开发商布局海南

　　虽然相比去年年初的市场，目前海南市场的成交量明显回落，但对海南的长远发展，各大企业却充满信心。

　　一位不愿具名的开发企业负责人告诉记者，就冲海南独一无二的自然资源和目前国际旅游岛的国家战略，海南的未来前景一定会非常美好。“现在我们不担心海南的未来，只是担心拿不到好的地块。”

　　据记者了解，从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，地产项目星罗棋布，雅居乐、富力、今典、万科、中信、恒大、鲁能、新世界、保利等来自全国各地的地产大鳄们均在海南布局。

　　近期最抢眼的莫过于中信地产。伴随着国际旅游岛建设的展开，中信地产以博鳌为原点，沿海南东海岸分别向南北延伸，在海口、博鳌、陵水与三亚四个发达地区进行了布点。“沿着三个机场、两个高速，全部是一线海景资源进行项目布局。”

　　此外，富力在陵水、澄迈、海口分别布局了富力湾、红树湾、盈溪谷；雅居乐布局陵水、澄迈；国瑞城则在海口的市中心、美兰空港区和西海岸风景区分别落下棋子；今典集团旗下的红树林酒店则在海南做得风生水起，亚龙湾等地均能看到红树林的招牌。

　　位于三亚的半山半岛开发商虽然并不知名，但其4000亩的占地规模、超大城市综合体的恢弘规划、三山两湾的绝佳景观资源，再加上超五星酒店群、游艇码头、海上音乐厅、18洞私属高尔夫球场等诸多配套，使其成为三亚乃至海南最知名的项目之一，也使其开发商成为业内无法轻视的劲敌。

　　【专家观点】

　　二、三线城市趋热

　　海南大学亚太经济研究所所长王毅武

　　与全国其他城市有所不同的是，外地购房者在整个海南楼市购房人群中占据很大比例，外地购房者多以投资性购房与投机性购房为主要目的。因此，在“限购令”等楼市调控之下，当前海口、三亚等一线海南城市的楼市成交量快速下滑，目前处在有价无市相持阶段，而海南二、三线城市因为受“限购令”影响较少，成为外地购房者投资的新领域。这些地区的楼市今年将继续趋热。

　　随着海南东线轻轨的开通和西线轻轨建设，轻轨沿线经济带会有巨大的发展，给轻轨沿线的房地产带来了勃勃生机，交通打通以后就是要依托便捷的交通网络侧重开发二、三线城市的房地产，首先是文昌、琼海、万宁、陵水等二、三线市、县，更是获利匪浅。国际旅游岛建设上升为国家战略，对海南房地产的发展是一支强心剂，而且这个强心剂在十到十五年之内不会消退，因此海南房地产走势的预期还是比较好的。

　　火爆背后有真实需求依托

　　北京四方联达机构董事总经理杨少锋

　　虽然去年以来快速攀升的海南房价引起各界非议，部分城市抑制楼市泡沫风险的压力还很大，不过，随着需求结构的变化以及购房者对海南独特资源的需求在不断地提高，海南旅游房地产也正面临着重大发展机遇，今后选择把海南作为第二居住地的人群正不断地增多，目前海南楼市火爆的表象背后有着真实的需求依托。

　　与此同时，海南正逢历史上最好的政策扶持，离岛免税的政策将带动海南房地产业的发展，度假旅游地产需求量将增多，商业地产和旅游地产也将面临着重要的历史机遇，培育支持高层次休闲度假房地产的发展，海南将重点开发具有热带海岛特色的旅游房地产，未来发展的潜力依旧很大。