“至少这一个月比我原来当董事长要清晰很多。”4月14日，万通地产前任董事长、现任万通控股董事长的冯仑在回答媒体提问时如是说。当天，万通地产董事长许立、总经理云大俊领衔新团队亮相，并发布了万通地产的转型———发力投资级物业。未来5年，万通商用物业开发面积将达到100万平米，总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。

　　发力投资级物业

　　在万通看来，投资级物业涵盖的是占有地段优势、具有长期稳定租约、具有较高租金回报，在资本市场估值被看好的物业。这已成为他们新的努力方向。

　　去年底，万通携手中金等合作伙伴拿下北京CBDZ3地块。据万通地产透露，Z3地块总投资约50亿元，产品类型则是写字楼和零售配套。

　　在城市核心位置开发高端写字楼，正是万通发力投资级商用物业战略的一部分。以“万通中心”系列为例，万通地产新任总经理云大俊介绍说，“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目。因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也为我们丰富多元的财务安排奠定基础。”

　　包括北京CBDZ3地块在内，万通地产目前投资型商用物业项目储备共6个，分布于北京、天津、杭州和上海四个城市的核心区或新兴商务区。

　　注重区域投资深度

　　做出区域投资的深度也是万通转型的一部分。除此之外，万通转型更核心的是业务模式的深度：坚持美国模式，以万通中心为主轴，租售并举，采用创新的融资渠道，提升专业运营能力。

　　云大俊表示，万通地产力争5年内，商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产的20%-30%。

　　而在住宅产品方面，增加旅游、度假和休闲产品，丰富住宅产品线也是万通转型的一部分，许立也透露未来可能会在三亚投资。

　　投融资模式体系化

　　作为万通地产的合作伙伴，中金直接投资部副总经理滕胜春表示，房企有三个层次，从低到高，分别是靠土地赚钱、靠产品赚钱、靠资本赚钱。在滕胜春看来，在中国，达到“靠资本赚钱”的企业并不多，万通正在向这一层次迈进。

　　靠资本赚钱，提升投资能力，这才是万通标榜的“美国模式”的一大核心。据透露，由于万通地产的商用物业战略模式与金融、资本运作高度相关，因此万通地产新董事会和管理层中增加了不少专业与金融背景的成员。

　　目前，万通地产已经开始践行投融资模式的体系化，四个阶段分别为：在拿地前即引入战略投资伙伴实现股权合作，降低自有资金投入；开发阶段引入私募股权基金(PE)、银团贷款或信托资金，完成项目开发建设；在持有阶段，引入商用物业孵化基金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理以提高租金与出租率；最后，在出租率与租金收益稳定后，通过各种金融产品向包括养老基金、保险机构在内的机构出手部分或全部权益。

　　万通介绍，诸如联合中金等拿下Z3地块，诸如在杭州万通中心开发中通过股权基金转让51%的权益，实现合作股东的利益退出，提前收回来部分投资收益等都遵循着上述思路。

　　■ 观察

　　欲做商业地产界的“万科”

　　冯仑曾经提出“学习万科好榜样”，万科的专业化以及王石为万科贡献的经理人团队、制度文化、价值观都为冯仑所推崇。如今，许立也在言语中表示出对万通比肩万科的期待，“未来十年之后，我想万通也应该在行业地位、在专业能力上，能够跟万科这样的公司形成相匹配的能力。这也是我们的目标。”

　　随后在面对记者的提问时，许立表示，“匹配万科”没有量化的指标。“更多的是一种表态，一种自我鞭策。”一位业内人士这样解读许立的言说。

　　对于未来，万通认为，只要成为商业地产的张艺谋或者冯小刚，“钱就会跟着你走”。“导演加制片”的投资和运营模式，会支持万通成为一个卓越企业，许立说，自己从16年前成为总经理到今天，这一目标从未改变。