近来，万科、保利、恒大、中海外等发布的2010年年报颇为亮丽，引领我国房企斩获了历史上最  “红”的丰收年。不过，4月16日，泛海建设发布的年报，却显得“歉收”。

　　年报显示，泛海建设去年实现营业收入为16.25亿元，同比减少31.69%；营业利润仅为1.67亿元，同比急降64%。

　　在营收下滑的同时，其在建面积却增长近倍，这显然将使公司的资金链吃紧。据记者了解，去年年末，公司货币资金量仅够偿还短期借款与一年内到期的非流动负债。

　　在此情况下，近日公司最高额度达48亿元增发融资方案的夭折，无疑将让泛海建设的资金链更捉襟见肘。

　　可售项目不足拖累业绩

　　对于去年业绩的大幅下滑，泛海建设在年报中给出的缘由为“本期商品房销售收入减少”。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，在去年楼市整体销售放量的情况下，泛海建设的商品房销售收入却“非正常”地不增反减，实质原因并非销售不佳，而在于可售项目太少，最终导致“巧妇难为无米之炊”的结果。

　　据了解，泛海建设去年可售项目仅有3个：北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#住宅项目，深圳拉菲花园一期及武汉王家墩中央商务区泛海国际居住区-樱海园。其中，前两个为2009年已开盘的在售项目，樱海园项目则于去年6月6日开盘。

　　而这一现状的出现，是由于公司之前的开工量未跟上节奏。

　　记者根据泛海建设历年的年报资料统计后发现，2009年，该公司新开工面积只有109.39万平方米。相比之下，万科仅今年一季度开工面积就高达346万平方米，为2009年泛海建设全年开工量的近3.16倍。

　　再往前的2008年、2007年和2006年，泛海建设的年度开工量更是分别少至22.48万平方米、32.57万平方米和34.78万平方米。

　　一直以来，泛海建设的年度开工量都较小，这与公司土地的储备轨迹或不无关系。

　　记者调查发现，与同行主要通过竞拍获得地块储备的方式不同，泛海建设时下的土地储备，绝大部分来源于大股东泛海建设控股的注资。

　　日信证券的统计数据显示，截至去年底，泛海建设土地储备建筑面积为896万平方米，其中，高达609万平方米的武汉王家墩项目，占到公司土地储备总量近68%。

　　据悉，该项目为2008年1月泛海建设通过向泛海建设控股以每股19.1元定向增发3.8亿股，以收购其持有的武汉公司60%股权所获。同时，泛海建设还通过收购泛海建设控股持有的北京星火公司和通海公司100%股权，分别获得建筑面积约100万平方米的北京土地和总建筑面积为54.41万平方米的上海黄浦区董家渡聚居区10、12、14号地块等。

　　实际上，除大股东的土地注入，泛海建设较少从土地市场拿地，致使2008年以前，公司土地储备量一直很小，开工量自然也上不去。自2008年从大股东处获得609万平方米的武汉地块后，2009年公司加大开工量，当年开工面积为上一年的4.87倍，但由于基数太小，当年开工量仍只有109.39万平方米，导致去年可售项目供应不足，拖累公司收入下降较大。

　　加大开工引资金链吃紧

　　泛海建设管理层显然意识到了这一点——因此公司自去年下半年开始，明显加快了开工节奏。

　　2010年年报显示，公司在去年上半年新开工项目为零的基础上，下半年，北京东风乡1#、2#、3#土地项目，上海黄埔区董家渡聚居区10、12、14号地块项目和泛海国际休闲度假项目分别于7月、12月和12月接连破土动工，最终促使去年公司在建及开复工面积冲高至近200万平方米。

　　而在2011年经营计划中，泛海建设管理层更是明确提出“提高在建项目开发建设速度，扩大开发规模”，致使公司2011年计划在建总面积翻倍至近411.50万平方米，仅新开工面积就高达约194.80万平方米，其中，包括3月动工的杭州钱江新城A-10、11、12地块项目，3月开工的北京东风乡绿隔地区第六、七宗地块项目和预计12月开工的深圳泛海拉菲花园三期项目。

　　开工量翻倍，导致开支大幅增加。《每日经济新闻》记者根据泛海建设2010年年报相关资料统计后得出，去年下半年开工的3个项目，预计总投资额高达288.7亿元，而今年新开工的3个项目预计总投资额也达55.22亿元。当然，这些投资并不需要今年一次性垫资支出，而是在开工时间区间内逐年分摊，不过，今年的建设支出中，还需要分摊另外5个在建项目的支出。虽然今年总支出额无法得出准确数据，但粗略估算，该公司去年仅1.67亿元的收入与这部分的支出总额相比，是无法相匹配的。

　　泛海建设2010年年报显示，去年末公司货币资金量仅近26.78亿元，较年初大降41.65%。而年末短期借款已达6.15亿元，一年内到期的非流动负债达21.375亿元，换句话说，泛海建设去年年末的货币资金量仅相当于公司短期借款与一年内到期的非流动负债之和。

　　再融资“流产”雪上加霜

　　实际上，4月15日，泛海建设便对外发布了《泛海建设集团股份有限公司2011年第一季度业绩预亏公告》，该公告称：今年一季度，公司净利润预计亏损3600万元。公司管理层对此的解释为“今年一季度公司项目开工面积较上年度大幅增加，但同期可确认收入的项目减少，导致销售收入较上年同期下降较大”。

　　自去年下半年以来，泛海建设资金链本已紧张，如今支出加大，进一步考验着公司的资金承受能力。而近期更令泛海建设管理层头痛的是，3月24日，泛海建设再次无奈地对外发布了《泛海建设集团股份有限公司关于公司2010年度非公开发行股票方案到期失效的公告》。

　　根据记者调查了解，去年3月24日，迫于开工量加大带来的资金庞大需求，泛海建设对外宣布，拟向不超过10名特定投资者以每股11.18元发行4亿股，预计募集资金48亿元，以支持包括北京泛海东风2#、3#地项目、武汉泛海国际居住区-樱海园项目、深圳拉菲花园二期项目等5个房地产项目的开发。

　　不过，由于政府收紧房地产企业融资，一年后的2011年3月24日，泛海建设被迫宣布，本次增发融资方案以失败告终，致使原本急需资金注入的公司雪上加霜。

　　一位不愿透露姓名的房地产行业分析师向《每日经济新闻》记者分析说，受限于可售规模，泛海建设收入一直不大。因此，公司资金的供给方式主要并不依靠自身的公司收入，而是融资所得，如2006年与2008年分别两次向大股东增发融资，不过，2008年该公司65亿元的增发方案被否，已使公司资金压力加大，本次的增发融资方案再次夭折，必将进一步压缩公司的资金供给，时下资金压力已成为公司扩张的最大瓶颈。

　　在采访过程中，记者曾极力联系泛海建设，以了解公司资金链的现状，但截至本报发稿，对方仍无回应。

　　前景分析

　　公司明年开工量或将释放

　　近日，《每日经济新闻》记者在与地产大佬任志强的私下交谈中，提及房企资金链受压的情况。任志强概括说，总体而言，今年房企资金链的受压情况好于2008年。

　　他认为，有两种类型的房企，资金链情况完全不同，一种是去年以卖房为主，今年以建房为主的，如SOHO中国，日子最好过。

　　另一种则是去年和今年两年皆以建设房子为主，可售房源不多的房企。这种情况的典型代表就是泛海建设：自去年下半年以来，公司主要以花钱为主，收入不增反降。“一增一减”两头受压，资金链必然日趋紧张。

　　不过，泛海建设的前景仍被看好。日信证券的统计数据显示，截至去年底，泛海建设土地储备建筑面积总共达896万平方米，且这些土地储备主要分布在北京、上海、深圳、杭州、武汉与青岛等热点城市稀缺位置，其中，一线城市土地储备达280万平方米，占土地储备总量的31.2%。而且，由于这些土地储备基本是在2008年与2006年两年间从大股东处注入的，土地成本较低。

　　2010年年报显示，泛海建设目前在建和拟建项目基本分布于北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛、大连等城市中心地段。从开发周期来看，可以预计，这些开工量的大释放将可能从明年开始。