核心提示

　　进入4月下旬以来，房地产上市公司一季报业绩披露已进入密集期。然而，与石油化学塑料、金属采掘、水泥等资源类上市公司一季报普遍预喜的乐观形势截然相反，在各房地产公司一季度业绩预报里，出现得最多的却是“预亏”或“预减”等悲观字眼。

　　记者观察到，4月份正值此轮地产调控满“周岁”，与此前靓丽的2010年度年报形成对比，业绩放缓已成为房地产板块主旋律：一季报业绩预告里公开表示预亏、预减的房企占多，而预增者明显减少，半数房企盈利能力下降，这在近3年报表中罕见。

　　叠加效应冲击地产业

　　行业领头羊万科A在第一季度完成了1400亿全年计划的25%，刚好达标；泛海建设一季度业绩大幅度亏损，净利润为－3600万元；在香港上市的复地集团，今年前3个月的权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期的8.99亿元减少31%，其甚至破天荒地宣告5月拟H股摘牌，这将成为内地首家在港交所退市的房地产企业，一时间震惊业界。

　　同时，与去年房企对未来的预期多为“扑朔迷离”等朦胧判断截然相反，也与龙头房企在今年一季度的“刚好达标”、“业绩凑合”等居中派表现不同，绝大多数中小房企的业绩报告里几乎都是直言不讳地表示为“预亏”、“预减”，旗帜鲜明地“飘绿”。

　　分析人士认为，尽管一季报业绩尚不能对年报有全面预兆，但依然可以“管中窥豹”，能比较典型地反映行业整体发展状况并折射出房企的发展预期。一般来说，同一行业中出现多家公司同时预告业绩增长，则就有一定的代表性，说明这个行业的整体成长性相当不错。

　　实际上，从已经预告一季度业绩的公司看，其行业主要集中在化工、水泥建材、白酒、医药、地产之中，而前4者几乎都是一季度的牛股板块。相比之下，受调控影响，开发商销售连创新高的局面已悄然发生了逆转，房地产行业近期在股市的表现也同样是先扬后抑、不尽如人意。

　　分析人士认为，只要限购令、差别化信贷、加息、限价令等“组合拳”不停不休，叠加效应终对地产业带来冲击，从万科A、保利、富力等龙头企业的一季报的数字，已经可以看到变化正在发生，楼盘和业务主要集中在一线城市的全国性房企，一季度销售下降的幅度要远大于同时在二三线城市的房企，这与限购令最早在一线城市实施，此后再扩展到二线城市的走势脉络是一致的。

　　格局

　　房地产整体增速将减缓

　　虽然同属一线房企阵营，但在刚刚过去的3个月中，一线房企阵营内部销售业绩已出现明显分化：已公布一季度业绩的万科、保利、碧桂园、雅居乐等开发商累计销售额过千亿、发展势头强劲，而复力、世茂、复地等开发商一季度却均未能达到既定目标。

　　金地集团虽然一季度的整体销售取得增长，但3月份仅实现签约面积9.9万平米，同比下降10.6%，签约金额也仅小幅增长。

　　多数项目集中在一线城市的富力地产，在第一季度实现销售收入共约59.4亿元，销售面积约36.6万平米，与去年同期比，分别下降20%和42%。3月份，富力销售额也仅为22.12亿元，同比下降27%，仅完成全年销售目标的15%。

　　同时，世茂地产称，前三月累计合约销售额63.4亿元，仅完成全年销售目标360亿元的17.6%。

　　此外，复地集团在1－3月期间销售额为6.19亿元，比2010年同期减少31%。复地对此分析称，原因主要在于3月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降，并破天荒地宣告5月拟H股摘牌，这将成为内地首家在港交所退市的房地产企业。

　　对此，申银万国分析师夏钦认为，调控对房地产市场的影响非常明显”，今年房地产行业整体增速将减缓，保持在30%－40%之间。

　　前锋

　　6家TOP10房企销售过百亿

　　在发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》榜单中显示，调控下，万科、恒大、万达、中海、保利等TOP10房企表现出很强的适应和发展能力。

　　从企业入榜门槛来看，2011年第一季度中国房企销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为88亿元和54万平米，对比2010年一季度，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达64%。相比去年第一季度仅万科一家企业销售突破百亿，今年有6家龙头房企销售业绩过百亿。

　　数据显示，截至目前，万科A依然是销售冠军。该公司发布的数据显示，今年一季度公司累计实现销售面积为303.8万平米，销售金额达355.1亿元，比去年同期分别增长145%、135%。其中，3月份实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别同比增长64.5%和47.8%。

　　不过，与去年下半年连续几个月突破100亿的业绩相比，万科的销售明显出现了“滞涨”迹象。万科董事会秘书谭华杰表示，调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓。

　　同时，恒大地产今年第一季度也实现了量的飞跃，囊入201亿元，较去年同期增长135%；而紧随其后的依次是万达集团、中海地产和保利地产，保利地产在1－3月实现签约面积达132.03万平米，签约金额为140.15亿元，同比分别增长30%、72.39%。

　　此外，碧桂园在第一季度也共实现合同销售金额约93亿元，合同销售建筑面积约144万平米，同比分别增长约45%及26%；雅居乐也于7日晚间披露数据，前3个月实现合约销售金额约94亿元，同比增长约62%，合约销售面积约72万平米，同比增长约34%。

　　从年初确定的全年销售目标看，万科A第一季度完成了1400亿全年计划的25%，刚好达标；恒大地产已完成全年700亿销售目标的28%；保利已完成全年140亿目标的77%；而碧桂园完成了430亿目标的21%，雅居乐也完成了370亿年度计划的25%，以上10家房企依然保持行业领先地位。

　　业内人士认为，上述10家房企都属于快速周转型企业的代表，并且在二、三线城市率先布局、项目比例高、供货节奏快，受到宏观调控的影响相对较小，因此，它们在首季能取得不错的开局。

　　短板

　　中小房企直接“亏损”

　　不同于大型房企“含蓄”地表明业绩增长，大多数中小房企不但没有迎来大幅或小幅的增长“开门红”，反而在第一季度业绩预告中直接公开地表明业绩“预亏”、“预减”。

　　而值得一提的是，“中小房企几乎占据全部房企总数的80%左右，而目前中小房企首季报业绩预告几乎旗帜鲜明地一片‘飘绿’，这说明大多数房企目前受困形势不容乐观、后市发展严峻。”深圳某房企负责人告诉记者。

　　在4月12日发布的莱茵置业首季报中显示，一季度公司营业总收入约为2.6亿元，同比下降41%；净利润为528.2万元，同比大幅下跌85%。同日发布一季度业绩预告的绿景地产日子更不好过，公司一季度净利润亏损约1900万元。

　　随后，又有多家房企发布今年第一季度业绩亏损预告。世纪星源公布一季度度业绩预报，预计2011年1月1日－3月31日净利润为－500万元至－1000万元；泛海建设预计2011年1月1日至2011年3月31日净利润约－3600万元；高新发展预计2011年1月1日－2011年3月31日归属于上市公司股东的净利润为亏损约570万元； 沙河股份预计2011年度第一季度归属于上市公司股东的净利润为亏损1000万元－1100万元；津滨发展预计2011年1月1日至2011年3月31日归属于上市公司股东的净利润为－1500万元至－2000万元；中航地产预计2011年一季度归属于上市公司股东的净利润为亏损600万元－700万元；

　　同时，多加公司也在一季度业绩预告中，表明比去年同期盈利水平大幅下降，有个别房企盈利下降幅度甚至达100%。广宇发展预计2011年度第一季度归属于上市公司股东的净利润为盈利1900万元－2800万元，比上年同期下降75%－63%；阳光股份预计2011年一季度归属于上市公司股东的净利润为盈利9079万元－0万元，比上年同期下降70%－100%；国兴地产预计2011年一季度净利润约－270万元；首开股份预计2011年一季度归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比减少70%以上。

　　面对今年一季度上市房企业绩出现分化的现象，分析师认为，这也是“楼市要添新变数”的前兆，说明连续3轮的楼市调控政策，已经给市场带来了量变到质变的影响，下一步，楼市或将还会有新的变化，即根据“木桶短板原理”，部分资金压力较大的企业或将率先降价。

　　商业地产助力房企增收

　　在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期，其在商业地产方面的渐强表现也助力房企在增收方面增加砝码。其中，万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。而SOHO中国受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。

　　与此同时，以万科集团、绿地集团为代表的不少以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%，而绿地集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成，中粮集团亦凭借商业地产的因素首次进入销售金额排行榜前二十。

　　节流

　　大幅度节流办公费用

　　值得注意的是，在今年众多房企的一季度报告中，其管理、财务、办公等三大费用较之往年并无明显增长，节流方面的工作显然做得比较到位，颇有忧患意识。

　　其中，金地集团的一季度管理费用大减8%，减少到了6387万元，财务费用变化不大；万科A的管理费用大幅度减少了24%，至2.8亿元；保利地产的一季度管理费用变化不大，财务费用却仍是负数。

　　对此，万联证券分析师黄晓坤认为，这表明在宏观调控的大背景下、在房企的盈利等开源能力下降的情况下，房企股价表现也不太可能强于大市，为了节流，也只能在控制公司办公费用等方面减少支出了。但值得注意的是，只要未来半年中的经营仍不被看好，即使费用减少的优势也难以挽救房企大局。