“一房一价”或成楼市拐点

　　3月22日，国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》。按照规定，5月1日起，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。此即“一房一价”。

　　近日，北京、湖南等地相继出台了《商品房销售明码标价实施细则》。

　　发改委价格监督检查司司长许昆林4月27日表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　湖南省物价局在4月28日发文表示，5月1日起，重点开展商品房明码标价情况专项检查，严肃查处不按规定明码标价及商品房销售过程中的价格欺诈等行为。

　　种种迹象表明，国家对房产市场的调控没有放松，在高压政策之下，长沙等地成交量已经开始下滑，部分城市房价已经开始松动，房市的拐点是不是真的来了？

　　房市“一天一价”将不复存

　　今年28岁的王玉林，是长沙某电台的编导，为了完成多年的梦想，王玉林终于在领结婚证的这一天攒够了首付款，去年年底她在营盘路浏阳河附近某楼盘选中了一套商品房，价格为每平方米米5360元，但当时没有凑齐首付款。

　　今年3月10日，她在亲戚和朋友的帮助下凑齐了首付款去售楼部签订合同时，售楼小姐告诉她，房价每平方米已经涨了300元。（法制周报新闻热线:0731-84802117）售楼部的工作人员，劝王玉林赶紧签约，要不马上又要调价了。

　　“这样核算起来，100平方米的房子就要多3万元了”，王玉林向记者抱怨说，国家一直在出政策调控，怎么还不能抑制房价上涨呢？才过一个年，每平方米就涨了300元。

　　售楼部工作人员解释，在这附近，他们这个楼盘还是最便宜的，所以不得不涨价。记者通过调查核实，这个楼盘周边的房价都超过每平方米6000元。4月29日，记者在口碑网上网查到，长沙二手房均价已经达到每平方米6246元，相对来说王玉林购买的那个楼盘还是很便宜。

　　但王玉林表示，这个楼盘在去年4月开盘的时候，每平方米只卖4300元，才一年的时间就涨了1000元。

　　“今天一平方米米卖5000元，明天就可能卖5500元，这种混乱局面今后将不再出现”，4月26日，湖南省物价局住房旅游与服务价格处处长邓荣幸接受媒体采访表示，“五一”后，像王玉林碰到的这种情况将不复存在，至少，开发商不能像以前那样随意涨价了。

　　4月25日，湖南省物价局制定了《湖南省商品房销售明码标价实施细则》，要求商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。

　　开发商在五一前集中调高预售价格

　　2011年5月1日，将是规定“一房一价”的《商品房销售明码标价规定》的执行日。（法制周报新闻热线:0731-84802117）业内人士透露，开发商抢在这一天到来之前，开始寻求应对的策略，在5月1日之前暗中上调部分低价户型的价格，成为策略之一。

　　记者调查发现，由长沙人瑞房地产开发公司投资，长沙康岛置业有限公司联合长岛饭店开发的人瑞潇湘国际，在3月份报价均价10500元/平方米，到了4月报价均价上调至12000元/平方米；涨幅高达1500元/平方米。

　　业内人士透露，这种暗涨应对一房一价的手段，对于已经在售的高档楼盘开发商，最具利益动机。

　　记者调查还发现，长沙部分高档楼盘，在发改委下发《商品房销售明码标价规定》后一个月内就上涨了每平方米米800—1500元不等。

　　位于长沙市芙蓉区南阳街的壹号公馆，三月报价均价还在15000元/平方米，四月报价均价就到了16000元/平方米，上涨1000元/平方米。

　　位于南二环浦沅立交桥段博林金谷，三月报价：均价6300元/平方米；四月报价：均价7200元/平方米，博林金谷三期涨900元/平方米。

　　位于长沙市书院路上的星城书院四月报价：均价8500元/平方米；三月报价：均价7000元/平方米；四月报价：均价7800元/平方米，涨800元/平方米。

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　　为何抢在5月1日到来之前，长沙部分楼盘悄然调高了价格？一位不愿意透露姓名的销售人员表示，这主要是为了应对发改委的“一房一价”政策。“如果现在不调，5月1日以后就不能再调高了。”

　　按照长沙市一房一价的操作方式，一旦开发企业确定申报的价格得到批准，并在售楼现场以及相关网站进行公示，将不得再行上调价格，这也就是上述销售人员“现在不涨，就没有机会再涨”的逻辑的由来。

　　一房一价对消费者有利

　　“无论是5月1日前开盘的，还是后面开盘的，只要是正在销售的，都要执行。”4月27日，邓荣幸接受《法制周报》记者采访时说，商品房明码标价后，房子的价格只能降不能涨，所报的价格就是最高限价。

　　“首先，商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源。”邓荣幸表示，同时，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，“一套一标”，此外，除标明总价外，还要标明建筑面积单价、代收代缴费用和与商品房价格密切相关的因素，并标明优惠折扣及享受折扣的条件和优惠方式，不得以笼统的均价（或起价）进行公示。

　　对于商品房标定价格后能不能提价？邓荣幸解释，还可以提价，不过必须得申报。（法制周报新闻热线:0731-84802117）此举主要是防止商品房经营者乱标价，乱涨价的现象。

　　据了解，目前长沙实行“一房一价”的楼盘不在少数，但真正主动公示给购房者查询的却少之又少，除非购房者要求，楼盘的销售员一般不会主动拿出价目表。

　　一位业内人士称，商品房明码标价的规定对置业者来说是个“大好事”，直观明了的价格可以让市民货比三家，降低了被价格欺诈的概率。

　　湖南金州律师事务所副主任陈平凡律师认为：“一房一价”政策的出台，意味着房地产调控走向细化和深入，随着调控措施的不断完善，房地产市场也在慢慢回归理性。政策的出台对房地产商是一个严格的限制，积极意义是毋庸置疑的。

　　此前房地产市场存在诸多乱象，起价、均价等表述含混不清，开发商还想方设法地捂盘，宣扬房源即将售罄或者还剩少数几套，通过信息不对称诱导欺骗消费者，哄抬房价造成市场混乱。

　　“从这个意义上说，开发商的故意制造虚假信息，导致市场价格波动较大等行为侵害了消费者的知情权，并且在一定程度上构成欺诈。”陈平凡说。

　　陈平凡表示，要求商品房明码标价，是以《中华人民共和国价格法》相关规定为法律依据，而其中第四十二条已经明确了处罚措施——经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款。与“罚款”相比，“没收违法所得”无疑更具杀伤力，至于政策是否能够有效落实，则有赖于相关部门的严格执法，同时也需要全社会的广泛关注和监督。

　　该规定会否影响还未定价的开发商的营销策略？一位市场人士分析，开发商还是会制定符合实际的销售价格，“定价太高是愚蠢的做法。”

　　正大行总经理任泽认为，“一房一价”旨在抑制房价小步快涨，让市场保持健康态势。更重要的意义，是对市场的调控，对于急欲涨价的开发商来说，不啻为当头棒喝。

　　五矿建设（湖南）嘉和日盛房地产开发有限公司营销总监戴鹏宇表示，“一房一价”政策可能会带来开发商开盘策略的变化。（法制周报新闻热线:0731-84802117）开发商可能放缓开发速度，不再像以前那样一期楼盘同时拿预售证，而是分批拿预售证，以减少价格制定的不确定风险；另外，开发商有可能在填写价格时尽可能报高价，然后根据市场价格制定折扣，使实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨。

　全国房价涨势回落驶入“慢车道”

 　　4月18日，国家统计局发布3月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，3月份全国房价涨势回落，房价已经驶入“慢车道”。

　　业内人士表示，目前房地产市场已经进入由“量减”向“价跌”转变的关键时期，根据数据，与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。在环比价格涨幅持平和回落的20个城市里，北京、深圳、杭州等一线城市位列其中。

　　国家发改委价格监督检查司司长许昆林在4月27日说，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　许昆林说，发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房产商牟取暴利的行为。

　　发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。对此，许昆林表示，在《规定》实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一。