相比政策频发，买家对楼市信心不足更让发展商们忧虑

　　沪渝两地试点征收房产税整整3月 本报特派记者前往两地实地探访市场影响

　　三个月缴了多少税？

　　上海:约20笔应征房产税已经缴纳，三个月入库税款只有百万元左右，甚至不到上海市的一套房款。

　　重庆：到4月28日，重庆已征收房产税79万元。

　　三个月房价还在涨

　　国家统计局公布的数据显示，3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨。同样，上海市统计局的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，成交均价上涨12%。

　　房产税自今年1月28日在沪、渝两地开征后，就一直是社会的焦点，而见诸报端的则是“征收试点两个多月来,上海仅入库不到10笔个人住房房产税，占被认定需要缴纳房产税住房的百分之一。重庆共收取了17笔房产税,近15万元税收入库”，被指“房产税的锋芒开始受挫”。房产税在两地试点征收已整整3个月，为了解当地市场情形，本报特派记者前往实地探访其市场影响如何。

　　记者实地采访发现，两地房产税征收实际上都相当宽松，而“对当地市场影响微乎其微”。重庆房产税征收对于波及面最大的“个人新购高档住房”，必须满足建筑面积单价超过9941元/m2的条件，且还有一定的免征面积，两个条件一叠加，绝大多数住房都不需要被征税。而上海此次开征的房产税，经过七折八扣，实际计算的税率仅为0.42%。

　　为何重庆和上海两地目前征收单数和征收数额少？恐怕主要是由于房产税缴纳时间弹性较大。上海的规定是纳税人应当在每年的12月31日前向主管税务机关申报缴纳税款，滞纳金也要从次年开始征收。而重庆的规定也与此类似，是个人住房房产税纳税期限为每年的10月1日~31日。

　　记者在采访时发现，自去年以来国家三次调控政策及央行多次加息、提高存款准备金率的叠加效应相当明显，投资性需求被抑制，但同时也给市场造成了很大的冲击，一方面消费者办理房贷受阻，一方面使开发商资金链受到相当严峻的考验。有专家表示，房产税征收时间尚短，市场需要时间消化和发展。但是考虑到上海、重庆现试行的房产税税率较低，征收范围较窄，对市场的影响有限，而在实际征收过程中，对税率的设定、物业估价、征收途径和程序等方面都将获得可贵的经验，这对将来其他城市实行房产税是很好的借鉴。 记者 龙蕾

　　重庆房产税征收政策

　　征税对象：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

　　税率： （一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

　　免税面积：扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积；纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

　　上海房产税征收政策

　　上海市房产税试点范围为全市行政区域，征收对象是指2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括二手存量住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，新购住房的购房时间以购房合同网上备案的日期为准。试点初期，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

　　本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。另外，本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　上海

　　实际税率仅0.42%

　　后续会出政策补丁

　　在上海，房产税起征已有百日，虽在其落地之时曾引起社会各界的关注，但迄今为止，个人住房房产税入库数量仅为应缴房产税住宅的百分之一，“雷声大，雨点小”的实际情况让房产税的开征陷入尴尬。据了解，由于上海的房产税征收政策在操作上“有些取巧”，应缴税者可延至今年12月31日前缴付，政府将在这个政策消化缓冲期内出台相关政策补丁。

　　截至5月3日，上海市住房保障和房屋管理局的网上统计数据显示，今年一手房区县住宅累计成交44626套，累计成交面积为448.08万平方米。其中，73.0%的成交住宅位于外环以外，成为市场交投主力。尤其在4月份的成交价格构成数据中，有近34.3%的住宅成交均价低于4000元/m2，相比之下，市区内环以内均价在47830万元/m2浮动的一手住宅，今年总成交面积为15万平方米，仅占全市总成交面积的3.3%。当地业内人士分析，此前部分媒体报道称沪楼价有下调趋势，很可能是把这部分外环楼盘的销售情况囊括在内，由此得出“全市楼价下行”的结论。业内人士表示，房产税对上海楼市的影响“微乎其微”。据了解，上海此次开征的房产税，经过七折八扣，实际计算的税率仅为0.42%。有从广州调派至上海工作的房地产从业人士表示，这笔增收的税费并不会阻碍具备购房资格和实力的买家入场，“买得起鸡，难道还买不起酱油？” 本栏撰文：记者王雯倩

　　中低端楼盘忙促销 高端楼盘很淡定

　　早在今年四月份上旬，上海的房地产开发商已摩拳擦掌。据悉，在五一节前两周，上海各大主流媒体，无论是平面纸媒还是网络媒体，广告版面都非常紧张，“各大发展商不约而同地铆足了劲，准备在小长假狠赚一笔”。上海各大房地产发展商，尤其是主推中低端楼盘的发展商，在沉寂了将近一个季度后，终于守不住寂寞，企图绝地反击。

　　分析师薛建雄告诉记者，参照往年上海年推盘量，预计今年可消化总面积约1000万平方米的一手住宅，发展商会在年初拟定推盘计划，倘若市场盘源过快消化，不排除发展商会减慢推盘速度，这也就意味着将有发展商趁势涨价。

　　而对于中低端楼盘和高端楼盘而言，虽同样是为了推销产品获取利润，但由于面向不同的购买群体，发展商在营销策略上也截然不同。多年从事高端楼盘策划营销的张先生告诉记者，即便面对房产税和限购限贷，豪宅别墅等高端产品价格不会有明显波动，因为这些开发商很清楚，即便他们在价格上有所退让，但以目标买家的购房心理来看，价格并不是阻碍其购买的主要原因，无资格买房和对楼市信心不足才是营销不利的元凶。“但新推货的楼盘不排除会在政策高压下，对定价作出调整，但这种价格松动很微弱。”

　　尽管银行放贷政策逐步收紧，但多位上海房地产从业人员告诉记者，“市场上确实有资金受限的买家，但这部分买家被资金卡在购房门外已不是一天两天了。”

　　业内人士表示，现在愿意入场买房的投资客、高端买家都“不差钱”，但却碍于政策而无资格买房。

　　纵观上海楼市，从限购限贷到房产税的起征，接连出台的房地产调控政策，一是造成房地产的成交量急剧萎缩，在今年2月份交投情况更是跌至冰点，但在成交价格上始终未出现松动。二是对持币观望的买家具有较强的恐吓作用，在这种“信心不足”的大环境，更多买家在做购房决定时犹豫不决。后者对楼市的消极影响令不少房地产从业人员担忧，“政策不是最大的敌人，最可怕的是买家对楼市失去信心。”

　　专家：房产税降楼价不如限价给力

　　收缴数额过低，抑制房价作用有限，一些关于房产税征收效果的质疑也不断出现，而在财政部科研所所长贾康看来，现在说房产税效果不佳还为时尚早。虽然试点城市效果不佳，而中国社科院近日发布的2011年《房地产蓝皮书》中仍然建议，房产税试点在 “十二五”期间应加快向全国推广。

　　分析师薛建雄表示，上海的房产税征收政策在操作上“有些取巧”，因为应缴税者无需在购房时立刻缴清房产税，可延至今年12月31日前缴付即可。而根据现状，绝大部分应缴税者都选择集中在年底缴税，这让政策推行时所遇到的一系列问题，譬如征收房产税是按照直系亲属家庭为单位还是以户口本为准，合伙买房的共有房产该如何征收房产税等疑难问题，得到一个政策消化缓冲期。

　　薛建雄表示，房产税的开征将让更多人公平地购房。刚出社会打拼、资金紧张的年轻人和年逾半百、积累一定财富的中年人，购买同一套60平方米普通住房时，前者出于自住需要，后者仅为投资。从资金上来看，后者显然要比前者更优越，开征房产税则让这部分占有更多资源的买家，将手上的资源重新投入社会分配中。大家都期待房产税能为楼价降温，但从现状看，房产税对楼价的平抑作用还比不上限购给力。国家开征房产税并不能立竿见影地打压房价，征收房产税更大程度是体现政府从“靠工程项目和土地拍卖获得收入”转向利用房产税来提升对城市的维护。因此，开征房产税除了会增加部分购房者的置业成本外，对楼价而言，并无影响。

　　重庆

　　房产税征收条件宽松

　　成交下跌皆因银根收紧

　　重庆房产税是从今年1月28日开始试点实施，至今似乎征收并不多，甚至可以用惨淡来形容。1月30日上午，首笔个人住房房产税在该市北部新区地税局人和契税征收点申报入库，剔除免税面积后征收房产税6154.83元。据悉，该笔税款产生于龙湖集团开发的“江与城”项目，是一套4室3厅3卫的花园洋房，交易单价13071.57元/m2。到4月28日，重庆已征收房产税79万元。

　　中原地产重庆分公司副总经理何伟坚接受记者采访，第一句话便是，“重庆房产税实际上非常宽松”。根据《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，重庆市房产税征收主要针对三个对象，波及面最广的即为“个人新购的高档住房”，其主要界定条件为建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍。何伟坚告诉记者，综合上两年重庆主城9区成交均价，在价格上建筑面积单价超过9941元/m2，就属于应税住房。

　　目前，重庆楼盘都是按套内面积计价的，开发商或楼盘在对外报价时报的也都是套内价。倘若是以建面单价9941元/m2计，换算成套内面积，楼盘单价至少在12000~13000元/m2左右，才能达到房产税征收范围。何伟坚表示，“从重庆主城九区来看，绝大多数的房屋价格都不能达到，绝大部分都是属于免征范围。”

　　此外，根据规定，房产税还有免征面积范围，价格和免征面积这两个条件一叠加，对绝大多数购房者来说都是不需要征收的。

　　房产税对市场影响微乎其微

　　根据《规定》及《细则》，个人住房房产税纳税期限为每年的10月1日~31日。应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。本地龙头开发商负责人罗先生据此推测，除却房产交易中大部分房源都属于免征房产税这个因素之外，由于房产产权过户时房产税是必征税种，所以预计已发生的房产税都是二手住房转让时发生的。而对于一手住宅，其纳税期限是每年的10月1日~31日，时间还没到，而且估计是办理房产证时才需要缴纳。

　　某粤派开发商重庆办事处的田小姐表示，“房产税也不能说一点影响都没有，但影响比较小，而且我们楼盘很便宜，达不到那个价钱，所以基本对我们没影响啊。”而某央企重庆分公司营销负责人刘小姐表示，他们前一段时间成交了一高端别墅盘，买家为自住型换房客，需缴交的房产税高达12万元。但对于这种买家而言，12万元属于可以承受的范围。罗先生认为，整体而言，房产税对市场的影响可以说微乎其微。

　　贷款政策对开发商资金链考验更大

　　记者在采访中发现，虽然房产税的影响很小，但国家调控政策几乎可以说是重创重庆房地产市场，尤其是银行银根收紧，在此影响下，当地市场几乎处于交投停滞的状态。

　　今年以来，重庆楼市就已经有点不妙了。2月成交量急剧下降，成交价格也出现自2010年6月以来的首次下跌。

　　最近几周，主城区商品房成交基本保持在3000套以下运行，楼市相当低迷。记者在当地采访期间，巧遇2011年重庆春季房地产展示交易。往年在房交会期间，为推动房地产市场发展、促成楼盘成交，重庆市政府都会有一系列的税费减免政策。而此次春交会，任何政府层面的优惠都没有。据悉，2011重庆春季房交会上，多层花园洋房成交191套，高档低密度住房成交120套。而在2010年重庆春季房交会上，多层花园洋房成交642套，高档低密度住房成交354套。两组数字对比，可显见今年重庆楼市的冷淡气氛。

　　目前，由于银行贷款额不足，买家申请房贷往往半年之后才能获批，大大延长了开发商回款的时间，财务成本大为增加，滚动开发的能力受到限制，对开发商资金链是相当严峻的考验。