一、保障房实施策略

　　近年来，全国各主要城市（包括一线、二线城市）针对保障房建设分别制定较为完整的政策体系，基本均建立了包括廉租住房、经济适用房、限价商品房、公共租赁住房的执行、管理办法。

　　通过对各城市保障房相关政策的研读，总结全国主要城市在保障房建设工作中的主要特征如下：

　　1、 功能结构：廉租房、经济适用房用于保障低收入家庭，限价房、公租房则是成夹心层保障的主要载体

　　一直以来，廉租住房、经济适用住房是各个城市保障房建设工作的重点内容，主要面向中低收入、低保家庭，切实为收入状况无法承担商品房售价的家庭提供居住保障。监控中的城市均的廉租住房、经济适用住房的建设工作均有一定基础。

　　2007年以来，限价商品住房被列入保障房体系之中，用于保障无法购买商品住房又达不到廉租住房、经济适用住房申请标准的“夹心层”家庭的住房问题。然而，限价商品住房的推行并未得到太多城市的认可，其中上海至今都未开展限价房建设，广州已暂停限价房供地。

　　随着公共租赁住房的概念被提出并历次强调，各地开始紧锣密鼓的开展公共租赁住房建设，目前，所监控的城市均已2010年启动公共租赁住房建设，并作为未来的发展重点。公共租赁住房与限价房相比，房源筹集更具备灵活性，保障人群覆盖范围更广（可辐射至非本市户籍家庭），且由于承租公租房的家庭若经济实力有了较大的飞跃，可购买商品住房，从而腾出公租房，使公租房可持续的、长期服务于“夹心层”。这就意味着公共租赁住房可能将取代限价房成为解决夹心层住房问题的重要手段。

　　2、 政策体制：货币补贴政策成为保障房工作的重要补充

　　在所监控的城市中，上海、天津、长沙、武汉、郑州、南昌、贵阳、成都、厦门等城市均采取保障房建设加货币补贴政策共同推进的方式来完成保障房工作。货币补贴政策主要包括以下三类：

　　第一，针对廉租房实施的货币补贴政策，是最主流的补贴方式。即政府无法提供充足的廉租房房源时，为满足廉租房申请标准的家庭，提供货币补贴冲抵居民租住普通租赁房时的房租。实施这一政策的城市包括上海、天津、长沙、武汉、郑州、贵阳。

　　第二，针对经济适用房实施的货币补贴政策，即在政府无法提供充足经济适用房房源时，为中低收入家庭（符合经济适用房申请资格）购买普通商品住房提供补贴。地方政府依据各地的房价、收入水平，制定补贴每平米购房补贴标准，并按照最低人均建筑面积予以补贴。实施这一政策的城市包括：长沙、南昌、苏州。

　　第三，针对公租房实施的货币补贴政策，即在政府无法提供充足公租房房源时，为满足公租房申请条件的家庭提供适当的租金补贴，令其自行承租市场上流通的租赁房源。目前这一政策仅在厦门市的公共租赁住房管理办法中体现，且主要涉及低收入家庭，一定程度将公租房转化为廉租房使用。

　　3、 资金筹集：拓宽资金来源渠道，鼓励社会资金进入

　　除了传统的政府出资出地招标建设、开发企业竞地建设外，在保障房建设任务的重压下，各地方政府已开始不断探索拓宽资金来源渠道，鼓励通过银行贷款、公积金贷款、发行债券、信托投资等金融手段筹措建设资金。其中，开发企业承建保障性住房，也将给予信贷上的支持，包括放贷额度放开、贷款利率优惠等。

　　以上政策在各地新提出的公共租赁住房推行办法均有所强调。无疑这是对参与保障房建设的开发企业的一大利好消息。

　　4、 房源筹措：房源筹集渠道放开，盘活各类闲置土地

　　随着公共租赁住房被提出，保障住房房源不再局限于集中新建或配建的产权住宅，也可以通过盘活国有企业闲置工业用地、农村集体土地建设公共租赁住房。此外，各地政府还鼓励开发区、大型企业自建公共租赁住房，优先满足开发区或企事业单位夹心层员工的住房问题。

　　引入这些房源筹集模式后，新增的租赁房源规模将有望快速增长，健全的租赁管理、物业管理等服务给相应的行业带来发展契机。

　　5、 发展趋势：公租房为未来保障房建设工作重点，廉租房与公租房建设存在合并趋势

　　无论从政策导向还是各城市制定的建设计划上看，公共租赁住房都是未来一段时间保障房建设的工作重点。由于廉租住房、公共租赁住房均属于租赁性质的保障房，仅仅是租金标准不同，一些城市已开始尝试合并两类保障住房，即通过给予廉租房家庭充足的货币补贴使其承租公租房房源。例如，北京计划于十二五开始将廉租房纳入公租房体系内，上海也试图合并两类保障住房，而厦门市已在十一五期间开始实施该方法。

　　二、保障房建设情况及对商品房市场的影响

　　1、 总体情况

　　十二五计划建设规模空前，各主要城市均制定定量目标

　　2010年底，住房和城乡建设部日前下发通知指出，按照关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求，2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，而“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上。随后，各地政府分别调整2011年及“十二五”期间保障房建设目标。

　　伟业我爱我家市场研究院所监控的城市中， “十二五”期间年均计划新建保障房总量均大幅超过“十一五”期间年均的实际完成量。其中广州、西安、成都、郑州等城市增量尤为明显，“十二五”期间计划建设规模超过“十一五”期间实际完成量的10倍以上。

　　2011年是完成十二五规划的重要一年，各主要城市已明确建设指标，可以看出各城市2011年的计划建设总量也比十一五期间有明显的增长。

　　2、 建设结构

　　监控的城市中，大部分城市均对2011年的保障房建设目标进行分解，明确了各类保障房的具体建设要求。可以看出：

　　各大城市均加大公租房建设力度，几占半壁江山。在所监控的城市中，过半城市公租房已是2011年保障房建设的绝对主力，包括一线城市如北京、广州，二线城市如天津、石家庄、贵阳、苏州、厦门等。特别的，成都公租房建设比重尤为大，占到了78.6%。

　　限价房在某些城市尚未启动。上海、长沙、郑州、南昌、贵阳均为开建限价房，其解决“夹心层”住房问题的保障作用或被公租房所取代。

　　“租售并举、以租为主”的保障性住房建设思路已经在各个城市的建设目标中有所体现。未来政府希望通过租赁的方式为应受保障群体提供过渡性的居所，同时保证保障性住房的流动性，能够实时为真正有需求的群体提供保障。（来源：伟业我爱我家）