一、开发企业参与保障房建设利弊分析

　　对房企而言，保障房项目与开发普通商品住宅项目相比有两项主要不利因素：

　　1、低利润率

　　由于保障房的“保障”属性，开发保障房项目注定不会有超额的利润。据了解，开发商投资保障房项目的净利润率通常仅有5%，部分项目甚至因为种种原因导致亏损。这远远普通商品住宅项目通常的15%左右的净利润率，导致开发商进入保障房领域的动力不足。

　　2、开发节奏受政府控制

　　由于保障房项目通常属于企业代建，不能由企业自行推盘销售，而需要由政府统一安排其建设进度，有可能影响到企业正常的运转，导致不必要的损失。如保利在北京建设的部分保障房项目，由于政府方面的销售方案迟迟未能出台，导致在事先约定的销售时间推迟，该项目所有楼盘不能按时销售，最终导致此项目整体亏损。

　　政府为了推动保障房建设，在政策上给予一定的激励，从而带来两项有利因素：

　　1、信贷政策倾斜

　　由于保障房是民生工程，在目前从紧的政策环境下参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。五大国有银行已经集体承诺，2011 年将优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款；国家开发银行也表示，2011年将加大对保障性住房建设的支持力度。同时，参与保障房建设的上市房企有可能得到再融资支持。

　　2、土地政策倾斜

　　保障房建设的巨大资金缺口需要更多的吸引民间投资，而政府对民间资本的回报则是更多获得土地的机会。一方面，目前的土地招标评标规则中曾参与保障房建设已被作为加分项目；另一方面，在目前的众多保障房代建协议中，未来的土地的策略性补偿也已经是常有的一部分。

　　二、现阶段参与保障房建设开发企业分析

　　现阶段积极参与保障房建设的开发企业可归结为以下几类：

　　1、“施工+开发”类企业：投资保障房利润率高于普通地产企业

　　“施工+开发”类企业在参与保障房建设时相比单纯的地产公司具有明显的优势，不但享有与其他企业同样的投资利润，更可通过施工建设获得利润，导致综合利润率较高。因此该类型企业在参与保障房建设一事上显得相当积极。

　　如以建筑为主营业务的中建地产便表示保障房项目投资将占集团总投资的一半。该公司副主席兼行政总裁周勇表示，集团保障房的项目毛利率能达到15%，包括了涉及投资3%至5%毛利率比重，及涉及建筑8.5%至10%的毛利率比重，因此参与保障房项目反而可以拉高集团整体的毛利率。

　　2、城投企业及地方性国企：重视政府关系，不追求项目利润

　　城投企业是地方政府投融平台，有相当部分自身并不具备盈利能力，而通过政府补贴的方式实现盈利。城投企业，以及部分情况类似的地方性国企在参与保障房项目时，由于无需受困于较低的利润，以及天生具有的良好政府关系，往往可以获得较为稳定的回报。因此，各地城投企业及当地国企对参与保障房建设通常投入了较大的热情。

　　如上实城开总裁曾表示，保障房建设盈利很好，但不能单从一个项目收益来看，政府会通过其他方面的条件来给予补偿，并对万科等品牌公司都宣称找不到保障房盈利模式的做法表示不解。

　　3、运转良好并追求规模的大型房企：抢占市场，建立政府关系

　　此类房企参与代建保障性住房，最终目的不是为了直接盈利，而是为了进一步占领市场。参与代建保障房有利于企业和代建项目所在地政府建立良好的关系，往往地方政府在今后有优质项目时会优先考虑这些企业，这对于企业在该地区占领市场的效果不言而喻。

　　万科、绿城等大型房企均属此类企业代表。

　　4、资金紧张的小型房企：保证现金流，获得融资稳定资金链

　　对资金紧张的小型房企而言，参与保障房建设是获得现金流的稳定方式，而信贷政策对保障房项目的倾斜更能在很大程度上缓解小型房企的资金链压力。故部分地方性小型房企在参与保障房建设上态度也较为积极。当然，这些企业项目拓展能力不如以上三类，获得保障房建设项目还需要较为稳固的地方政府关系。（来源：伟业我爱我家）