一、北京市保障房建设与商品房市场关联分析

　　从总体规模上看，2010年，北京市一手商品住房成交8.6万套，二手房成交17.9万套，合计26.5万套。2011年北京市计划通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，竣工各类保障性住房10万套；十二五期间，北京市计划建设保障性住房100万套，年均建设20万套。因此，在未来一段时间内保障房供应量将相当可观，每年完成的保障房建设规模将与一、二手商品住房成交总量相当。

　　进一步分析保障性住房供应结构，2010年以来，北京市逐渐确立了以租为主的住房保障体系，在2011年的建设计划中明确指出“新开工建设、收购公共租赁住房（含廉租房）占公开配租配售保障性住房建设比例达到60%，在保障性住房供应数量中处于主导地位”。因此，十二五期间新增的保障性住房供应将以公共租赁住房和廉租实物住房为主，用于出售的经济适用住房和限价商品住房所占比例将大幅下降。

　　而即使是作为未来发展重点的公共租赁住房，从《ZT2(保障房)-2-02-北京保障房现行机制及建设情况》中的供需分析看，短期内并无法真正用于满足“夹心层”的需求，而仍需以“实物建设+货币补贴”的模式满足廉租房、经济适用房、限价房的轮候家庭需求。因此：

　　短期内保障性住房建设并不会对商品房市场产生实质性冲击，主要影响市场预期

　　从以上的分析可以看出，短期内（十二五期间），虽然保障房计划建设总量巨大，但其满足的需求多为确实无力负担商品房售价的低收入群体，“夹心层”亦难以顾及。保障房建设发展将指向租赁型住房，而出售型保障房将逐步缩减，这就意味着即使享受保障需求的“夹心层”人群，在财力积累至一定程度具备购房能力使依然会退出保障体系购买商品住房。

　　因此，短期内保障房建设并无法对商品房市场的真正需求造成分流，不会对商品房市场产生实质性冲击。其对商品房市场的影响主要通过增强购房需求或能受益于保障房扩建的预期来减缓其购房行为，从而影响成交。

　　长期看保障房商品房双轨制逐渐形成，商品房市场功能向满足中高收入需求转变

　　从中央政府的基调到地方政府的执行，保障房建设工作在未来一段时期内将坚定不移。保障房将发挥其作用，既满足低收入群体的基本住房需求，也为“夹心层”在一定时期内提供住房保障。从而与商品房的双轨制逐步形成。

　　在这样的情况下，保障房保障范围将与目前商品房的需求有所重叠，特别是一部分属于“夹心层”的刚性需求。因此，长期来看，大规模的保障房建设将对商品房市场产生较大冲击，届时商品房市场功能将蜕变，主要解决中高收入群体的住房需求，与保障房一起形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的行业格局。

　　二、全国主要城市保障房建设与商品房市场关联分析

　　为分析未来大规模保障房入市后可能对商品房市场造成的冲击，我们就监控城市2011年保障房计划建设规模与2010年商品房销售量进行了对比（这里假设2011年各城市商品房销售量与2010年相近）。

     一线城市保障房建设速度快，短期内影响商品房需求预期，长期或将冲击市场结构

　　总体来看，一线城市保障房发展步骤较为相似，北、上、广、深2011年保障房计划建设套数、十二五期间年均保障房计划建设套数均超过2010年的商品房成交套数。因此一线城市保障房对商品房市场的影响与北京市相近，不再重复推论。

　　短期来看，一线城市保障房建设重点已经逐步由廉租房、经济适用房建设转变到公租房建设中来。据统计，北京市十二五期间将建公租房30万套，占保障房总量的一半以上；广州2011年计划建设公租房4.65万套，占保障房总量近60%。而公租房短期内仍将用于满足廉租房、经济适用房轮候家庭的住房保障需求，这部分低收入群体与商品房的实质需求并未重叠。因此，短期内保障房建设并不会对商品房产生真正的冲击，但仍将通过增强购房需求或能受益于保障房扩建的预期来减缓其购房行为，从而影响成交。

　　长期来看，一线城市的保障房建设工作将坚定不移的推进，未来几年都将有大量保障性住房入市，届时各类保障房实现其既定功能，障范围将与目前商品房的需求有所重叠，特别是一部分属于“夹心层”的刚性需求。因此，一段时间后，大规模的保障房建设将对商品房市场产生较大冲击，届时商品房市场功能将蜕变，主要解决中高收入群体的住房需求，与保障房一起形成低端有保障、中端有支撑、高端有市场的行业格局。

　　二线城市保障房建设速度相对较慢，但仍将一定程度影响市场预期

　　总体来看，在所监控的二线城市中，除了天津、厦门之外，2011年保障房机会建设套数均为各城市2010年商品房成交套数的一半左右，未来五年的保障房供应也将基本维持在这一水平。可见，二线城市保障房建设速度较一线城市为慢。

　　短期来看，沿用针对一线城市的分析，二线城市保障房建设并不会对商品房市场产生实质的影响，但仍将一定程度影响市场预期。

　　长期来看，二线城市也将逐步建立保障房、商品房双轨制，改变目前商品房市场的功能格局，但这一时间将比一线城市更长。

　　未来商品房新增供应将为保障房用地需求所挤压，配建模式大举的情况下商品房、保障房建设或将高度捆绑。

　　在中央的集中号召下，各地政府纷纷表示将大力支持保障房建设，优先保证保障房用地供应。例如，北京市2011年确保保障性住房建设用地占住宅用地供应的比例超过50%；辽宁省2011年计划供应保障房用地4万公顷；南京市将确保保障性住房及中小户型商品房用地不低于供应总量的70%。在这样的趋势下，保障房建设的扩容必然占用一部分原商品房用地，从而挤压商品房新增供应。同时，由于目前各地大举保障房配建模式，未来商品房建设与保障房建设将高度捆绑，开发企业想避开保障房建设拿地可能性将渐小。（来源：伟业我爱我家）