5月20日，APIC 2011大会在中国经济重镇上海隆重召开。作为亚太地区重量级的房地产专业投资暨展示盛会，APIC每届都会吸引国内外知名的专家学者、投资机构、大型品牌开发商、权威顾问机构等纵贯房地产业链上下游的企业和嘉宾与会，其已不仅仅是严肃的工作平台，更是中国开发商决策层和全球投资人轻松愉悦沟通的社交平台。

　　APIC 2011以“地产金融新纪元——阴影、变局和通路”为主题，其分论坛环节为中国房地产市场量身定制，深入探讨最新热点议题，经济学家指点中国房地产市场宏观金融环境与资本现状，大型品牌开发商讲述战略性融资架构以及上市后的资本运作，国际知名投资银行家以全球视角剖析中国地产，权威顾问机构传授商业地产、养老地产、海外地产、写字楼、综合体、酒店项目的投资、经营与管理经验，全球交易所点评中国地产企业海内外IPO通道……

　　分会场一

　　地产信托助力保障房融资

　　■本报记者 邱桂奇 上海报道

　　由于房地产市场买卖双方长时间处于僵持状态，房地产商承受的资金压力已经越来越大。“从银行的角度，开发贷的头寸都比较紧，未来还将严格执行国家的相关规定，甚至要更加严格。”民生银行（600016）房地产金融事业部总经理林峰表示，“在此背景下，信托、债券乃至民间资本就开始在金融市场上活跃。”

　　“就信托而言，今年市场讨论的重点就是如何参与保障房建设，有哪些模式，这些模式有哪些利弊。”中融信托全国房地产事业部总监傅冬亮介绍说。

　　由于政策面对资金的收紧，信托业续演着房地产业“救火队长”的角色。

　　傅冬亮认为，房产商切勿把信托当作“银行二号”，应注重循序渐进的金融转型，实践“结构投资”。

　　保障房信托三模式

　　地产信托的发展由来已久，但前几年由于关注度不够、政策面监管过严等问题，信托处在一个“跟着银行走”的被动地位——房企通过银行发布理财产品，银行在房企融资中牢牢占据着主导地位。“由于银行资金的收紧，信托的灵活性开始显现，目前我们很多业务都在保障房上，总体而言，保障房是信托比较喜欢的产品。”傅冬亮说。

　　记者发现，目前保障房投融资模式共有三种，每一种针对不同的融资的对象。

　　第一种是针对国有企业的。因为国有企业的特征，上面有主管机构，如果是股权投资，报批的流程时间太长，根本不可控。

　　一般情况这类国有公司都是当地的市、区所谓的城投平台或者是城投公司，无论其是两层结构还是三层结构，最好是这个项目公司最上层的集团。信托公司从风险控制的角度来说，可能会派出一位董事，对它的一些重大决策需要有知情权，当然这个条件是一事一议的，对于特别大的国有企业来说，谈判的溢价并不高。

　　第二个模式是跟房地产股权相挂钩，比较适合于一些民营开发商。发了一个信托产品之后，阶段性去持有这个项目公司的股权。因为只有作为股东方，才有资格去监管这个项目公司后续的销售收入。

　　第三个模式是与政府的投融资平台合作。这个是二三线城市，特别是三四线城市采用的一种模式，会牵涉到代建的问题。其方式是开发商跟政府签订协议书，建设资金由开发商来承担，政府阶段性会支付一些工程款，或者在房子基本上结构封顶的时候，分一次或两次把款结清。这样的融资模式涉及到三方，一个是开发商，是建设主体；一个是金融机构；另外一个是当地政府，相对比较复杂。

　　银信合作辟新径

　　银行信贷头寸已确实非常紧张。截止到5月，很多银行按揭款就算是批得出，也没有头寸发放，因此银行通过跟信托公司的合作，利用它的合作方为客户提供一些投融资的业务，以期在存贷款方面、在中间业务方面使自己的收益最大化。

　　傅冬亮分析认为，银行特别是分行、总行这个层面，投行部也好，金融市场部也好，因为他们手上最大的竞争优势是在全国的客户群，也就是购买他们理财产品真正的投资人，所以他们会通过一些资金池的概念，可能会做成有限合伙的模式，直接去服务一些大中型的开发商。

　　“最近我收到一个邮件，是某家银行的总行发来的，他们刚刚出来一个文，中央需要央企、国企建1000万套的保障房。那个文的核心意思就是，只要企业的建设指标能进入1000万套的，银行就会帮企业去发一个中期票据，到银行间债券市场转让，融资成本大概在6%～7%。”傅冬亮告诉记者，“其实，如果有一家银行、一家信托联合起来为一个开发商在保障房建设当中提供金融管家服务，其产品在市场上一定可以受到追捧。”

　分会场二

　　探寻二三线“明星城市”

　　■本报记者 邱桂奇

　　实习记者 许晓蕾 上海报道

　　“随着国家的宏观调控，尤其是对一线房地产地市场的调控，二三线城市的投资价值凸显出来了，而且随着政策的继续深入，三线城市的投资价值会越来越高。”江苏金海投资集团董事长周文军在APIC 2011第七届亚洲不动产投融资峰会上说道。

　　从土地市场的交易层面看，近期土地成交的主力中，一线城市比例快速下降，二三线城市成交体量比例上升较快，高达八成的房地产企业在二三线城市有投资计划，在拟进入二三线城市中的企业中，重点关注高端住宅产品、打造城市标杆的比重最大。

　　世联地产（002285）华东区总经理袁鸿昌表示，房地产的黄金十年基本结束，未来将步入稳步发展的阶段，二三线城市以及城镇化将是主要推动力。

　　黄金十年终结？

　　“从现在的整个房地产市场大的环境来看，中国房地产市场的黄金十年基本上已经结束，未来很难再有系统性的大机会。”交通银行（601328）经济分析师唐建伟说。

　　唐建伟认为，从政策环境来看，去年开始的新一轮房地产调控政策一次比一次加大力度，原有的市场已经不再是政策支持的市场，而且从中央政府的态度来看，近几年之内调控政策放松的可能性不大。

　　从经济环境来看，房地产市场的支撑因素跟10年前相比正在悄然改变。中国房地产市场快速发展的原因，除了城市化进程加快，还有一个重要的推动因素——人口红利。

　　实际上，据日本的经验来看，日本的人口红利在上世纪90年代初结束之后，日本的房地产市场就进入了一个持续调整的过程。现在，日本的土地价格不到高峰期的一半。人口红利的结束可能会成为中国房地产市场未来最大的一个利空因素。

　　就投资环境而言，未来房地产市场是存在压力的。

　　近期，交通银行做了一个研究，发现在成熟的市场经济国家，房地产、股票、贵金属、包括实业投资，从长期来看，平均收益率都是趋同的。但是，近十年来，中国的房地产投资是一个能够稳赚不赔的投资，而且收益率明显高于股票、商品以及实业投资，这不是一个正常现象。在未来，这种现象难以长期持续下去。

　　驱动力下沉

　　“虽然中国房地产未来很难有系统性的大机遇，但是会有结构性的机会，未来二三线城市的机会要大于一线城市。未来中国经济增长的驱动力将来自中西部以及二三线城市。”袁鸿昌说。

　　从城市经济增长和固定资产投资增长率来看，中西部以及二三线城市固定资产投资增长率以及GDP增速已经明显高于东部城市。二三线城市未来的发展空间不可小觑。

　　去年5月，《求是》杂志发表了副总理的一篇文章，阐明了中国未来经济的推动力主要是在内需，而内需的主要抓手就是城镇化。受政策影响，二三线城市所公布的限购、限贷的政策力度明显比一线城市要小。

　　研究发现，用房价收入比衡量房地产市场泡沫严重程度的话，二三线城市比一线城市轻很多。

　　中国房地产测评中心的研究报告显示，调控作用下，二三线城市拿地建设较多的开发商，如恒大、万科、绿城取得了较好的业绩。现在，国家“十二五”继续支持城市化的推进，二三线城市中心地段的优势明显。

　　“最近有一个小城市的楼盘，一共450套房子，第一天就售出了430套；还有一个大概有100万人口的地级市，开盘第一天就销售了93%，几乎清盘。我们以前也没有遇到过这样的状况，这说明一些三线城市的表现还是很不错的。”建业地产股份有限公司首席执行官王天也介绍说。

　　一线城市被限购，二三线城市的后劲开始逐渐显现出来。根据中国指数研究院公布4月份100个城市房价环比涨幅来看，平均涨幅是0.4%，但是以北京、上海、深圳等十大城市的涨幅只有0.13%，可见二三线城市的涨幅已明显超过一线城市。

　　而二三线城市的发展，除了既定政策支持，还有一个重要原因就是特色经济的支撑。比如富士康一部分厂区从深圳转到郑州，一下子多了好几万工人，这就是二三线城市的经济支撑点。

　　分会场三

　　商业地产的新机遇

　　■本报记者 庞一涛 上海报道

　　随着本轮政策调控的渐次深入，众多房企开始谋求进军商业地产。商业地产如何发展、融资渠道如何创新成为当前房地产市场的热点。

　　5月20日，由中国房地产报、优博集团以及基强联行联合主办的2011年第七届APIC不动产投资峰会在上海环球金融中心举办。众多房地产开发企业、资本投资企业等行业翘楚齐聚，针对商业地产在调控大局下的发展新机遇，以及融资渠道如何创新进行了深入的探讨。

　　商业地产新战场

　　2010年4月以来，中央对住宅市场的深度调控政策持续发酵。调控大局下，开发企业开始转变单一住宅开发模式。

　　“单纯的住宅开发空间已经很有限了，路也越来越窄。”星浩资本董事总经理赵汉忠表示，当前政府对住宅开发实施了高强度的政策调控，同时，从去年开始政府“举国家财力”大力建设保障房。这些因素使得住宅的开发前景堪忧。

　　他认为：“如果前一个十年是住宅的黄金周期，那么下一个十年将是城市综合体的黄金周期。”

　　商业地产迎来了新的发展机遇成为当日论坛达成的共识。但是，由于城市综合体在一线城市日趋成熟，开发商将眼光放远到二三线城市。

　　富力地产集团执行董事吕劲认为，富力地产当前更加关注三四线城市。由于这类城市的大型商业地产还处于空白阶段，开发企业准入门槛不会高。同时，地方政府有着强烈的招商意愿，到这类城市做城市综合体项目不仅能够获得好的土地，还能获得地方政府的特惠政策。

　　但是，相比住宅地产的快速开发、快速销售进而获取利润，商业地产对开发资金的要求会更高。绿野资本董事长郑晓军表示：“做商业地产比较难。住宅地产卖掉就结束了，产业地产租出去、卖出去也就结束了，但是对于商业地产，首先要建好之后能卖掉，卖掉之后还要把商家引进来，商家引进来之后还要让消费者进来等等。”

　　融资新渠道

　　随着银行开发贷的逐步收紧，开发商正在从被动寻找其他融资渠道，转向创新融资渠道。

　　中伦律师事务所联席管理合伙人乔文骏表示，从自己接触到的开发商融资需求业务发现，2007年以后，房地产信托业务发展得很快。包括中融、中信、平安，排名前五、前十的信托公司都在设计新的交易产品、新的信托产品。2009年到现在，开发商的服务需求又拓展到组建房地产基金。

　　中融信托总裁谢丙武也表示，2011年其接触到的房地产企业融资业务来看，开发商更关注一些股权投资，像房地产私募基金、房地产信托投资基金等。

　　但是，房地产信托投资基金的发展一度受到政策监管的限制。今年4月以来，业内就传言“房地产信托业务将会被叫停”，但是当前银监会并未明确表态。

　　对此，谢丙武认为，调控主要是整理一些乱的现象，或者风险比较大的融资产品，政府对房地产新融资渠道的调控是可以理解的，现在，信托公司只是被要求定期的向银监会汇报、事后备案。

　　当前，一些开发商也在自主做开发基金。他认为，开发商自己开发的基金，不会成为主流，也做不大。因为开发企业没有比较好的资本管理团队；另外这类开发基金有着不可回避的弊端，即募集的资金或将都用在自己开发的项目上。这是投资者很担心的问题，也是难以调和的利益冲突。