“我们的办公别墅已经取得了销售许可证，完全符合法律规定，个人购买也可以办理产权证，已经有许多个人投资者购买了我们的别墅。”在天津中北总部经济产业园的招商中心，一位销售人员这样向记者介绍到。

　　这个位于天津郊区，总体规划面积1500亩的大型产业园区，对外宣传为以发展生产型服务业和高科技产业为重点，吸引500强、跨国企业及国内龙头企业入驻的工业用地开发项目，最终却被作为“别墅”产品向个人投资者进行推销。

　　“这样的现象并不少见，之前在上海等其他城市也出现过这种情况。以总部办公名义低价拿下大面积工业用地，再建成所谓的办公别墅向企业和个人投资者销售。”业内人士指出，这其实就是一种打政策擦边球行为，一方面可以以低廉的价格获得土地，由此赚取高额利润；另一方面快速回笼资金，不少工业地产项目一直乐此不疲。

　　“总部办公”建别墅

　　从天津复康路穿过外环线，沿津静公路一路向西，就来到了中北总部经济产业园。中北总部经济产业园由天津九胜投资发展有限公司开发，该公司成立于2008年4月，与上市公司运盛（上海）实业股份有限公司同为上海九川投资控股子公司，而后者在上海、重庆、福州等地开发过多个工业地产项目，在工业地产开发领域有丰富经验，这种开发模式也使其有着丰富的土地储备。

　　公开资料显示，中北总部经济产业园于2009年9月份开工，总体规划面积1500亩，起步区占地391亩，建筑面积39.37万平方米，物业类型主要有企业总部楼、研发孵化楼、独栋厂房及会展中心、星级酒店、银行、超市、餐厅、娱乐等相关商务商业配套设施。

　　“目前主要卖的是别墅式总部楼，一共29栋47套，主要有600~1000平方米四围合双拼，三围合双拼，1000~1500平方米的单体独栋，800平方米左右的单体双拼。价格大约在8000元~12000元/平方米。”该项目销售人员表示，周边住宅性质别墅的价格都已经在15000元~20000元/平方米，普通住宅价格都已破万。“而且我们这种房子不受限购和限贷影响，虽然是50年工业用地性质，但出租、居住、办公都可以，这个价格绝对具有很大升值空间”。

　　此外，中北总部经济产业园销售人员在介绍过程中一再强调，这批别墅早已领取销售许可证，且可以办理分割产权，相关手续齐全。天津市国土资源和房屋管理局网站上能够查到该项目的销售许可证，一个编号为津国土房售许字[2010]第369号的销售许可证公告显示，该项目坐落于西青区津静公路北侧中北科技产业园，领取的二区3~31号楼销售面积44164.75平方米，土地用途一栏显示为工业用地。

　　为此，记者致电天津市西青区房产管理局，该局一位工作人员表示，项目既然领取了销售许可证，就说明已经经过了相关部门审批，符合各项销售规定。

　　“工业用地上的房屋卖给企业还是个人，这方面没有明确规定，也难以界定其购买意图是用来办公还是投资，所以很难说违规。”该工作人员说。

　　500强总部办公愿景

　　“我们的房子是现房发售，7月即可入住，而且比住宅性质别墅便宜很多。”销售人员在介绍过程中不断将该项目与周边住宅性质别墅的价格进行比较，以凸显其升值空间。

　　不过在参观项目沙盘和户型图的过程中，记者却发现许多与住宅类别墅的不同，如所有别墅均没有围墙围合的庭院，楼与楼之间间距较小，缺乏私密性，且每一层楼梯、卫生间、采暖室等均集中于房屋的一侧，使得户型难以通透等。“这些都是由其工业用地的土地性质决定的，这样的房屋完全不适合用来居住，只能用于办公，所以和住宅类别墅在价格方面并没有可比性。”业内人士指出。

　　该产业园在宣传册及网站上均宣称要吸引世界500强、跨国企业及国内龙头企业入驻，建设区域办公中心以及智能化国际办公场所。而在关于该项目的公开报道中，却并没出现哪些世界500强企业入驻的信息，只强调了中芯国际、宝洁、三星等企业进驻西青开发区。

　　对此，该项目销售人员表示，项目招商还在进行中，目前购买别墅的购房者中也有许多是企业用来办公，企业和个人购买比例相当。

　　除了办公别墅产品，中北总部经济产业园还有约2万平方米休闲购物街商铺，目前正在领取销售许可证，预计6月份出售。此外，后期还会有宜商宜住的研发办公楼，包括创意SOHO、LOFT空间、酒店式公寓等产品出售。

　　该项目销售人员表示，这些产品也具有很好的投资价值，如果觉得办公别墅总价过高，后面的酒店式公寓、LOFT等也可以考虑投资一套。

　　但实际上，中北总部经济产业园周边大都是处于开发中的空地，除了该项目还在招商中的商业部分外，难以找到其他的生活和商业配套。

　　此外，该项目的交通也不尽如人意，项目外并没有固定公交站牌，公共交通工具为需要招手才能拦下的郊区线公交车。

　　擦边球屡禁不止

　　近年来，借为工业用地进行配套或者工业办公之名，建设别墅或住宅对外销售的现象屡屡出现。如上海媒体曾报道浦东新区南汇的中邦MOHO、松江的名企公馆、大业领地等项目在工业用地性质的土地上建别墅的新闻，且均以“别墅式总部办公”为名对外宣传，本报也曾报道过北京亦庄某项目涉嫌“工改住”问题。

　　据一位前天津九胜投资发展有限公司员工介绍，在中北总部经济产业园周边也有好几个类似的工业办公别墅项目在销售。

　　业内人士指出，这类项目在推广时，以总部园区名义出现，外型做成商务办公别墅，但对外称是工业项目。“完全是在工业项目的遮掩下所打的政策擦边球，只能说许多地方现行的法规还没有及时覆盖到”。

　　据了解，国家和地方政府都曾经出台相关规定规范过此类现象。2008年2月，国土资源部下发关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知，要求“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”。尽管有相关法规进行规范，但“工改住”现象仍在各地频繁上演。