畸高的收益率及监管层的密切关注再次将房地产信托置于风口浪尖。记者近日采访了解到，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正转向信托，信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。

　　专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15%，而楼市成交已初显疲态，双重挤压下，市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政策，但在银行推出的理财产品以及信托公司融资等方面，均屡屡向投资者和有关机构提示了风险。

　　资金链告急

　　中小房企融资全面转向信托

　　易居研究院近日发布报告指出，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧，部分中小房地产开发商因资金链断裂而倒闭。

　　大型房企多转向海外融资，中小房企则全面转向极具灵活性的金融工具——信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。

　　自从国家对房地产市场开始严厉的调控政策以来，房地产信托业就逆势而起。中国信托业协会数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710．9亿元，同比增长12．5%。

　　收益率高企

　　房地产信托销售火爆

　　多位接受记者采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”，收益率屡屡创新高。

　　据好买基金研究中心监测，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5．50%～6．00%之间，10月之后达到6．60%，今年以来均在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%以此吸引投资者。

　　高收益总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。

　　市场风险累积

　　房地产信托收紧趋势明显

　　实际上，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15%以上，极个别开发商融资成本甚至达到25%～30%。

　　一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。去年，银监会就出台《信托公司净资本管理办法》，拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司；随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产开发项目是否满足“四证”齐全等条件，并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。

　　4月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道——商业银行。

　　监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托公司，均在遏制房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。